一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)提升

（一）改造物業(yè)的選取標準

符合以下部分情況時(shí)，可考慮進(jìn)行物業(yè)改造：

1.物業(yè)老舊。物業(yè)外觀(guān)、內部老舊、破損嚴重。

2.安全隱患。物業(yè)存在較大的安全隱患。

3.市場(chǎng)基礎。物業(yè)周邊具有產(chǎn)業(yè)聚集，或人流量密集的市場(chǎng)基礎，改造有利于提升對租戶(hù)的吸引力。

4.空置。物業(yè)空置時(shí)間較長(cháng)，出租難度大。

5.物業(yè)集中度�？蓛�(yōu)先考慮相對集中的物業(yè)，改造效果更明顯。

6.預期收益。經(jīng)改造后，預計租賃運營(yíng)收益的提升空間較大。

（二）物業(yè)改造的定位

在確定物業(yè)改造定位時(shí)，應做好以下工作：

1.市場(chǎng)調研。做好物業(yè)改造項目的市場(chǎng)調研，形成可研報告。

2.改造定位。根據物業(yè)周邊環(huán)境，選取適宜的業(yè)態(tài)。

3.建筑現狀。評估物業(yè)自身建筑條件（如結構、承重等），必要時(shí)邀請專(zhuān)家參與。

4.政府政策。綜合考慮物業(yè)所在片區的政府發(fā)展規劃、產(chǎn)業(yè)引導政策等，改造定位應與其相匹配。

（三）物業(yè)改造的具體措施

1.規劃設計方案。深入分析目標客戶(hù)的需求，做好建筑的規劃設計方案。

2.項目管理：

（1）報批報建。依照規定，做好建造工程的報批報建工作。

（2）采購招標流程。嚴格按照規定，選聘適合的施工單位。

（3）工程施工。項目經(jīng)理負責做好工程管理工作，重點(diǎn)保障工程進(jìn)度、建筑質(zhì)量、裝修效果等符合要求。

（4）安全生產(chǎn)。做好施工現場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理。

（5）費用控制。嚴格控制相關(guān)的費用支出。

3.老租戶(hù)搬遷。做好老租戶(hù)的溝通協(xié)調，擬定搬遷方案。

4.資金安排。提前考慮項目整體資金安排，保持良好的流動(dòng)性；在物業(yè)改造期間，綜合考慮租金損失、改造成本，及其他運營(yíng)費用。

5.運營(yíng)管理。提前搭建運營(yíng)管理機制，組建團隊。

6.客戶(hù)儲備。提前做好招租工作，儲備客戶(hù)。

7.其他注意事項：

（1）主體拆除階段，重點(diǎn)加強對現場(chǎng)施工安全工作的巡視、檢查，定期對主體結構進(jìn)行監測，檢查結構構件是否存在裂縫、位移、沉降等安全隱患。

（2）加固施工階段，重點(diǎn)做好開(kāi)工前對設計圖中技術(shù)標準、施工方案的審核工作，對進(jìn)場(chǎng)材料、結構配件進(jìn)行檢查、驗收。

（3）裝修階段，重點(diǎn)做好裝修效果及細節的管控工作，通過(guò)圖紙標準管理、材料、裝成品加工機械化管理、現場(chǎng)可視化管理、施工現場(chǎng)整潔化管理，對裝飾施工進(jìn)行精細化管理。

（四）物業(yè)改造效果的評價(jià)維度

1.經(jīng)濟效益。改造前后，物業(yè)租金收益的增長(cháng)率、投資回報期等。

2.安全隱患。通過(guò)改造，消除物業(yè)存在的安全隱患。

3.物業(yè)形象。改造后，物業(yè)外觀(guān)、內部設施設備煥然一新，物業(yè)形象得到提升。

4.企業(yè)品牌。部分物業(yè)改造后，冠以企業(yè)名稱(chēng)，能夠擴大企業(yè)品牌影響力與美譽(yù)度。

5.客戶(hù)滿(mǎn)意度。改造后的物業(yè)定位、內部規劃與設計、設施設備、精美裝修等，能夠滿(mǎn)足甚至超出顧客的期望，提升客戶(hù)滿(mǎn)意度。

6.人文關(guān)懷。優(yōu)秀的建筑規劃設計，能夠與周邊環(huán)境、風(fēng)格相配套，體現出綠色、生態(tài)、人文的建筑特色，提升物業(yè)居住、使用的舒適度，提高建筑及周邊環(huán)境的格調，進(jìn)而產(chǎn)生較好的社會(huì )效益。

二、空置物業(yè)處置

（一）空置物業(yè)的預警機制

1.租賃系統預警。在租賃系統上設置空置物業(yè)的自動(dòng)預警功能，當合同到期前3個(gè)月時(shí)，手機APP“云資管”自動(dòng)提醒；從租賃信息系統導出《物業(yè)租賃狀態(tài)表》，列明所有空置物業(yè)名稱(chēng)、空置時(shí)長(cháng)。

2.定期會(huì )議提醒。定期組織租賃工作會(huì )議，研究空置物業(yè)招租進(jìn)展，布置工作要求。

3.承租方狀態(tài)跟蹤。定期進(jìn)行租賃后巡查工作，關(guān)注承租方租金繳交及經(jīng)營(yíng)狀況，在出現租金繳納明顯不及時(shí)、經(jīng)營(yíng)活躍度下降（工作人員、用電量、用水量、出貨量銳減）等情形時(shí)，加強研判，提前做好預案。

4.宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境和政策變化。當宏觀(guān)經(jīng)濟形勢、國際貿易政策發(fā)生變化，或國家政策對某個(gè)行業(yè)（例如P2P金融、在線(xiàn)教育）產(chǎn)生較大負面影響時(shí)，應特別關(guān)注該類(lèi)承租方。

5.同片區物業(yè)租賃情況。若片區內同類(lèi)型物業(yè)承租方出現較多退租、逃租現象時(shí)，應對片區進(jìn)行排查。

（二）空置物業(yè)形成的主要原因分析

1.物業(yè)現狀老舊。集團老舊物業(yè)占比較大，部分物業(yè)內部設施陳舊、老化。

2.承租方經(jīng)營(yíng)狀況不佳。宏觀(guān)經(jīng)濟下行，承租方經(jīng)營(yíng)受到較大的負面影響，影響承租能力。

3.市場(chǎng)競爭加劇。租賃市場(chǎng)競爭激烈，新入市物業(yè)數量多，造成片區物業(yè)供大于求。

4.租賃價(jià)格偏高。在租賃市場(chǎng)下行時(shí)，未能隨行就市，招租價(jià)格不降或有所上升，缺乏市場(chǎng)競爭力。

5.經(jīng)營(yíng)能力有所不足。部分物業(yè)受限于經(jīng)營(yíng)管理能力等因素，未能及時(shí)通過(guò)轉換經(jīng)營(yíng)用途等方式實(shí)現出租。

（三）空置物業(yè)處理的主要措施

1.拓展招租渠道，加大招租力度。

（1）委托各物業(yè)管理處、公告欄等發(fā)布招租信息。

（2）通過(guò)微信朋友圈、老客戶(hù)介紹、人脈等方式，發(fā)布招租信息。

（3）通過(guò)知名網(wǎng)站、微信公眾號招租，也可考慮在豆瓣網(wǎng)、抖音等新媒體進(jìn)行招租。

（4）商業(yè)綜合體可舉辦有品質(zhì)的熱點(diǎn)活動(dòng)，開(kāi)展線(xiàn)上、線(xiàn)下推廣活動(dòng)進(jìn)行宣傳。

2.委托中介。委托有資質(zhì)的地產(chǎn)中介或者商業(yè)代理公司招租，借助各大地產(chǎn)中介平臺在網(wǎng)絡(luò )、門(mén)店推廣。

3.提前招租。提前開(kāi)展續租溝通、公開(kāi)招租等工作，盡量縮短物業(yè)空置期。

4.物業(yè)改造更新。根據市場(chǎng)需求，可考慮分割物業(yè)出租，老舊寫(xiě)字樓、住宅等重新裝修，改善物業(yè)狀態(tài)及配套措施等方式，提升物業(yè)出租率。

5.定期調整租賃價(jià)格。建立租賃市場(chǎng)調研機制，認真落實(shí)租賃市場(chǎng)價(jià)格的調研工作，制訂與市場(chǎng)大致接軌的租賃價(jià)格體系。

6.提升服務(wù)質(zhì)量。加強物業(yè)的租后管理，不斷提升安全、衛生條件，提升客戶(hù)滿(mǎn)意度；加強與優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的溝通聯(lián)系，關(guān)心并及時(shí)解決租戶(hù)的合理訴求。

7.建立激勵約束機制。將招租工作成果納入相關(guān)工作人員的績(jì)效考核體系，充分調動(dòng)一線(xiàn)業(yè)務(wù)人員的經(jīng)營(yíng)責任心和積極性。

（四）解決空置物業(yè)的注意事項

1.加強新租戶(hù)的背景調查。同等條件下，優(yōu)先選擇租賃實(shí)力較強、業(yè)務(wù)及住所相對穩定的租戶(hù)。

2.程序合規。物業(yè)長(cháng)期空置后實(shí)現出租的，也應履行公開(kāi)招租等流程。

3.注重安全生產(chǎn)管理。經(jīng)考察，對于可能存在安全隱患的租戶(hù)，在引入時(shí)應慎重。

4.注意平衡區域內的價(jià)格體系。在商業(yè)運營(yíng)中，同區域的物業(yè)，在空置后降價(jià)引入新租戶(hù)時(shí)，應注意平衡內部?jì)r(jià)格體系，可靈活采取保密協(xié)議、租金打折等多種方式。

5.關(guān)注租賃業(yè)態(tài)。盡量避免引入與業(yè)態(tài)不符的租戶(hù)，影響片區經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

三、違規二房東處理

（一）違規二房東的界定標準

滿(mǎn)足以下一項條款，并結合實(shí)際情況，可認定為違規二房東：

1.合同承租方與實(shí)際使用方主體不一致，且兩者之間不存在股權、戶(hù)籍關(guān)系。

2.未經(jīng)業(yè)主同意，擅自轉租給第三方。

3.以牟利為目的的簡(jiǎn)單轉租行為，例如，采取賺取差價(jià)、虛增租賃面積等方式。

（二）如何發(fā)現違規二房東

1.加強租后巡查，并注意是否存在以下情形：

（1）物業(yè)內部結構、設施發(fā)生變化，例如物業(yè)分割或明顯劃分為不同區域。

（2）觀(guān)察室內布局與陳設，判斷物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與承租方是否一致。

（3）觀(guān)察門(mén)口招牌、室內懸掛的營(yíng)業(yè)執照、公告文件落款等資料，與承租方是否一致。

（4）觀(guān)察電梯間廣告、指引標語(yǔ)等信息，與承租方是否一致。

2.現場(chǎng)調查：

（1）問(wèn)詢(xún)物業(yè)管理公司，水電費、物管費繳交主體是否發(fā)生變化。

（2）直接問(wèn)詢(xún)物業(yè)實(shí)際使用方�？煽紤]向員工（非老板）咨詢(xún)；若發(fā)覺(jué)物業(yè)使用方與承租方不一致，可進(jìn)一步問(wèn)詢(xún)租賃方、租賃時(shí)間、價(jià)格等關(guān)鍵信息。

（3）問(wèn)詢(xún)周邊商戶(hù)/住戶(hù)，該物業(yè)的使用方信息。

（三）如何防范違規二房東

1.公開(kāi)招租信息，規范招租流程。 “陽(yáng)光是最好的消毒劑”，公開(kāi)招租信息，充分挖掘客戶(hù)；招租過(guò)程公平公正，避免牽連內部利益，以企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤最大化為原則確定承租方。

2.租賃價(jià)格市場(chǎng)化，合理定價(jià)。參考中原評估價(jià)及企業(yè)市場(chǎng)調研價(jià)格，綜合評估后合理定價(jià)；避免因租賃價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格，帶來(lái)尋租空間。

3.建立健全工作機制。進(jìn)一步完善制度中關(guān)于二房東的工作條款，包括但不限于：租戶(hù)背景調查、租后巡查、發(fā)現違規二房東后處置措施、建立激勵約束機制等。

4.完善合同條款�？紤]在合同中規定不得私自轉租，以及發(fā)生轉租違約行為后的處理條款，例如：業(yè)主可單方面解約、可與實(shí)際承租方直接簽約、沒(méi)有裝修補償等。

5.增設承租方背景調查。多渠道了解意向承租方的背景情況，包括經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)狀況、物業(yè)用途等，盡量排除不具有租賃實(shí)力的意向承租方，降低轉租風(fēng)險。

6.加強租后管理。加強物業(yè)巡查，定期了解租戶(hù)經(jīng)營(yíng)情況；加強租戶(hù)的日常管理，包括定期檢查租戶(hù)有無(wú)轉租，同時(shí)對其他不規范行為進(jìn)行糾正和整改。

7.建立約束機制。層層落實(shí)內部管理人員的職責，當出現違規二房東（且非自查發(fā)現）時(shí)，應根據相關(guān)制度，追究?jì)炔抗ぷ魅藛T是否存在失職、違規等方面的責任。

（四）處理違規二房東的有效措施

1.掌握轉租情況，固定證據。在調查發(fā)現存在轉租可能性時(shí)，第一時(shí)間保留相關(guān)證據，例如：轉租物業(yè)照片、實(shí)際承租方經(jīng)營(yíng)標識、轉租合同、物管費繳交憑證等。

2.研究合同條款，制訂處理方案。仔細研讀合同條款，必要時(shí)請公司法務(wù)參與，共同制訂處理方案，列明處理步驟。

3.與關(guān)聯(lián)方正式接洽，做好談判溝通。正式采取強制措施或法律手段前，與承租方、實(shí)際使用方進(jìn)行充分溝通，爭取平等協(xié)商、妥善解決；在理解各方訴求的基礎上，力爭提出合法合理的解決方案；注意談判技巧。

4.視情況采取必要的強制措施。根據實(shí)際情況，可考慮采取停水、停電等措施，但需要提前做好預案。

5.考慮采取法律訴訟。根據具體情況，請公司法務(wù)介入，評估采取法律訴訟的路徑及具體措施。

6.內部支持與協(xié)同。解決違規二房東的工作，一般較為復雜、困難，公司領(lǐng)導的重視，業(yè)務(wù)與法務(wù)的協(xié)同，工作任務(wù)層層分解與督促等，對工作成果至關(guān)重要。

（五）處理違規二房東的注意事項

1.合法合規。研讀合同條款及相關(guān)法律法規，制訂工作方案及具體措施；請公司法務(wù)評估，堅持合法合規。

2.敢于碰硬。清退工作涉及到違規二房東的切身利益，公司領(lǐng)導及工作人員需要團結一致，拿出勇于擔當、敢于碰硬的氣魄。

3.避免發(fā)生群體事件、維穩事件。在溝通、談判中堅持理性、耐心，注意控制情緒。

4.設置合理的工作程序。在實(shí)踐中，結合具體情況實(shí)施工作程序：主要有事前溝通、發(fā)函、談判、提出解決方案、部分強制性措施（或有）、訴訟（或有）等。

5.保障工作人員的人身安全。要提前考慮可能存在的激烈沖突情形，做好工作預案，保障工作人員的人身安全。