關(guān)于特發(fā)物業(yè)轉型升級的幾點(diǎn)思考
發(fā)布日期:2014/12/10 9:50:41 | 瀏覽次數:12473 來(lái)源:特發(fā)物業(yè)公司總經(jīng)理 高天亮
特發(fā)物業(yè)管理公司自1993年成立以來(lái),從小到大,發(fā)展勢頭較好,特別是在“十二五”期間,規模擴張較迅速,管理項目增加到44個(gè),管理面積達到280萬(wàn)平方米。2014年,營(yíng)業(yè)收入將突破2億元大關(guān),達2.33億元。今年6月目前,特發(fā)物業(yè)成功入圍“2014中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)”并榮獲“2014中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)成長(cháng)性TOP10”,分別名列第76位和第9位,實(shí)現了歷史性突破。
同時(shí),公司也面臨著(zhù)很多亟待解決的問(wèn)題:一方面,特發(fā)集團持續開(kāi)發(fā)新地產(chǎn)的速度和規模有限,只能滿(mǎn)足特發(fā)物業(yè)生存需要,不能滿(mǎn)足其發(fā)展要求;另一方面,目前特發(fā)物業(yè)占華為公司物管項目比重較大,華為公司已經(jīng)開(kāi)始有控制特發(fā)物業(yè)在華為公司擴張的苗頭,因此要再次中標華為較大的項目變得非常艱難。再加上外部環(huán)境如人工和物料成本增長(cháng)較快,造成運營(yíng)成本上升壓力較大,行業(yè)競爭加劇導致利潤被攤薄等問(wèn)題,近幾年公司規模和利潤雖增長(cháng)較快,但是人均利潤卻不增反降,其中盈利模式、大客戶(hù)構成相對單一等,是制約特發(fā)物業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此,特發(fā)物業(yè)目前已經(jīng)走到前進(jìn)的十字路口,轉型升級勢在必行。
思考一:向高端物業(yè)的轉型升級
中國的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展了30余年,從1981年深圳第一家物業(yè)公司成立至今,物業(yè)管理已從朝陽(yáng)階段跨入了轉型時(shí)期,從低層次的“圈地運動(dòng)”逐步走向了“品牌高端物業(yè)管理大圈地時(shí)代”,品牌高端物業(yè)服務(wù)企業(yè)占有及瓜分市場(chǎng),已成為市場(chǎng)發(fā)展的明顯趨向。特發(fā)物業(yè)的企業(yè)愿景是成為“高端物業(yè)管理品牌供應商”,那什么是高端物業(yè)?我認為:一是項目高端,即物業(yè)項目的利潤豐厚(與同行業(yè)相比),如華為項目利潤率為8%左右;二是客戶(hù)高端,即項目的利潤并不多,如2014年拓展的武漢中信建筑設計研究總院物業(yè)管理項目,但該客戶(hù)隸屬中國中信集團,品牌影響力大,客戶(hù)優(yōu)質(zhì)穩定。這兩種類(lèi)型的物業(yè)項目是特發(fā)物業(yè)轉型升級的方向。
思考二:業(yè)務(wù)結構的轉型升級
當前,特發(fā)物業(yè)的在管項目大致分為資源型項目(特發(fā)集團開(kāi)發(fā))和市場(chǎng)化項目(以華為物業(yè)項目為主)兩種。所管理的業(yè)態(tài)主要是高新科技園區及少量的寫(xiě)字樓、住宅小區,物業(yè)業(yè)態(tài)相對單一。今年3月份,集團張俊林董事長(cháng)在特發(fā)物業(yè)調整物業(yè)班子時(shí)指出,特發(fā)物業(yè)應“調整物業(yè)結構,改善盈利模式。形成園區管理、寫(xiě)字樓商業(yè)樓宇管理、住宅物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)模式,向高端物業(yè)管理轉型”。因此,特發(fā)物業(yè)需要在高端商業(yè)物業(yè)、高端旅游休閑物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)、機構物業(yè)等方面加快市場(chǎng)開(kāi)拓的步伐,努力實(shí)現業(yè)務(wù)結構的轉型升級。今年,公司已成功中標阿里巴巴小微金服(高端寫(xiě)字樓物業(yè))、深圳景田銀座項目(純商業(yè)物業(yè)),目前正在積極拓展武漢東湖開(kāi)發(fā)區管委會(huì )政務(wù)中心管理項目(機構物業(yè))。
思考三:客戶(hù)結構的轉型升級
特發(fā)物業(yè)作為華為最忠誠的物業(yè)管家,伴隨并見(jiàn)證著(zhù)華為飛速崛起成為世界一流的杰出企業(yè)。十多年前,特發(fā)物業(yè)從華為剛剛起步時(shí)就開(kāi)始承接華為的物管項目,到今天,已逐漸成為華為物管整體解決方案的核心供應商之一,在華為擁有最大的市場(chǎng)份額,達到35%。
華為一家獨大,也為特發(fā)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)潛在風(fēng)險。首先,華為項目的回款周期普遍較長(cháng),新接項目從接管到運作,通常3個(gè)月后才能正常結算物業(yè)管理費,特發(fā)物業(yè)需要墊付大量資金,高峰期達3000多萬(wàn)元,給公司的現金流帶來(lái)較大的壓力;其次,華為公司對供應商的總體份額上限有一定的限制(不成文),特發(fā)物業(yè)公司中標華為新建物管項目的機會(huì )將大大降低;再次,“將雞蛋放在一個(gè)籃子里”勢必會(huì )給特發(fā)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大風(fēng)險。為此,特發(fā)物業(yè)近年來(lái)積極調整客戶(hù)結構,拓展新的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。今年,特發(fā)物業(yè)大力拓展非華為項目,新增阿里巴巴、寧夏寶塔、中信集團等高端客戶(hù)。經(jīng)過(guò)努力,客戶(hù)結構調整工作已初顯成效,華為項目占公司營(yíng)業(yè)收入的比重由2013年的61.61%下降到目前的55.61%,較好地分散了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險,加快了轉型升級的步伐。
思考四:服務(wù)內容的轉型升級
特發(fā)物業(yè)目前基本還停留在為客戶(hù)提供保修、保安、保潔、保綠等傳統 “四!狈⻊(wù)階段,一體化服務(wù)項目不多(只有華為成都基地和廊坊基地是一體化管理),物業(yè)服務(wù)收入仍然是企業(yè)的主要收入來(lái)源。高附加值的設施設備管理沒(méi)有形成核心競爭力,多種經(jīng)營(yíng)方面也基本是空白。而行業(yè)內百強企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)收入和利潤逐年增長(cháng),在企業(yè)全部營(yíng)收和總利潤中所占的比例連續穩步提升,其中利潤占比連續五年超過(guò) 50%,多種經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為百強企業(yè)創(chuàng )造利潤的主力軍。圖:2010-2014 年物業(yè)百強企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入及利潤變化情況
因此,特發(fā)物業(yè)公司應在保持傳統優(yōu)勢的前提下,開(kāi)發(fā)利用我們的客戶(hù)及派生客戶(hù)資源,充分挖掘客戶(hù)有效需求,借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等高新技術(shù),開(kāi)展房屋中介及資產(chǎn)管理等多種經(jīng)營(yíng),突破利潤瓶頸。特發(fā)物業(yè)已在泊林花園試點(diǎn)APP平臺,嘗試開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),借助服務(wù)內容的轉型升級,為企業(yè)創(chuàng )造新的利潤增長(cháng)點(diǎn),逐步形成本業(yè)不輸、奇兵制勝的“守正出奇”良好局面。
思考五:用互聯(lián)網(wǎng)思維促商業(yè)模式創(chuàng )新,實(shí)現向現代服務(wù)業(yè)轉型升級
集團張建民總經(jīng)理高度重視商業(yè)模式創(chuàng )新,在對特發(fā)物業(yè)公司調研時(shí)指出:“物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)的競爭主要在于創(chuàng )新服務(wù)模式,以及對客戶(hù)資源和客戶(hù)擁有量的競爭”。
物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現適應現代服務(wù)業(yè)的轉型升級,就必須著(zhù)力于轉變發(fā)展方式,其核心內容離不開(kāi)創(chuàng )新現有的物業(yè)管理商業(yè)模式。未來(lái)物業(yè)管理主要有三種商業(yè)模式,即“物業(yè)服務(wù)集成商”、“物業(yè)保障服務(wù)商”和“物業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)商” 。
“物業(yè)服務(wù)集成商”,又稱(chēng)一體化管理模式,也稱(chēng)物業(yè)服務(wù)總包模式,其特征是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)前端策劃服務(wù)、中端監管服務(wù)和后端評判服務(wù)的方式,將各分包企業(yè)的專(zhuān)項服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。從明年開(kāi)始,華為將力推“物業(yè)服務(wù)集成商模式”,主要看重供應商的設施設備的管理能力(占70%的權重,此外安保占20%,清潔占10%)。
“物業(yè)保障服務(wù)商”,又稱(chēng)物業(yè)后勤服務(wù)模式或物業(yè)支援服務(wù)模式,是物業(yè)管理行業(yè)順應后勤服務(wù)社會(huì )化改革趨勢而誕生的一種混合商業(yè)模式。其特征是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù),而且受托提供配餐、會(huì )務(wù)等后勤服務(wù)。行政事業(yè)單位等機構物業(yè)屬于該類(lèi)“物業(yè)保障服務(wù)商”模式。
“物業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)商”,又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理模式,是伴隨著(zhù)物業(yè)從消費功能向投資功能擴展,從使用價(jià)值向交換價(jià)值提升而衍生的高級商業(yè)模式。其特征是,業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養護和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè),而且將資產(chǎn)屬性的不動(dòng)產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營(yíng)和管理工作(如租務(wù)管理、銷(xiāo)售代理和不動(dòng)產(chǎn)融資等)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
“物業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)商”模式代表物業(yè)管理行業(yè)的未來(lái)方向,是我們未來(lái)商業(yè)模式轉型升級的目標。這是因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有運營(yíng)和管理物業(yè)資產(chǎn)的雙重優(yōu)勢:一方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握物業(yè)管理區域及其周邊最為全面、及時(shí)的物業(yè)供求信息,同時(shí)在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中容易與業(yè)主形成基本、可靠的商業(yè)信用關(guān)系;另一方面,在物業(yè)服務(wù)合同基礎上物業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)事務(wù)的再委托,不僅手續程序方便快捷,而且成本費用節約便宜,有利于增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)給業(yè)主帶來(lái)的商業(yè)便利。
互聯(lián)網(wǎng)思維就是要圍繞未來(lái)的競爭形態(tài)和客戶(hù)價(jià)值需求,制定公司創(chuàng )新商業(yè)模式,使互聯(lián)網(wǎng)成為商業(yè)模式的構成元素。為實(shí)現傳統物業(yè)管理向社區綜合服務(wù)商等現代物業(yè)服務(wù)轉型,特發(fā)物業(yè)公司未來(lái)將借助互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和云計算等科技手段,充分分析、挖掘業(yè)主需求,整合各種商業(yè)資源搭建社區商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò )平臺,逐步向物業(yè)服務(wù)的延伸領(lǐng)域進(jìn)軍。經(jīng)過(guò)對“彩生活模式”、“中信物業(yè)E家通”等的實(shí)地調研和充分論證,特發(fā)物業(yè)已選定供應商并與其在A(yíng)PP和移動(dòng)互聯(lián)領(lǐng)域開(kāi)展合作,希望通過(guò)加入成熟的互聯(lián)網(wǎng)APP平臺,挖掘社區(下一步希望擴大到科技園區)服務(wù)的商業(yè)潛力,打通業(yè)主和商家之間的通道,逐步形成以社區為中心的微商圈,打造特發(fā)物業(yè)特有的互聯(lián)網(wǎng)社區商業(yè)品牌,從而實(shí)現真正的轉型升級。