企業(yè)文化
物業(yè)管理行業(yè)轉型分析
發(fā)布日期:2015/1/12 17:17:32 | 瀏覽次數:11401 來(lái)源:集團企業(yè)一部 李正祥
一、物業(yè)管理行業(yè)的起源及其發(fā)展
物業(yè)管理（property management）是指受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。傳統物業(yè)管理企業(yè)的基本業(yè)務(wù)為“四�！�，即保安、保潔、保綠化、保維修。
從國外物業(yè)管理的起源來(lái)看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，至今已有100多年的歷史。國內物業(yè)管理于19世紀中葉到20世紀20年代出現萌芽，在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽(yáng)、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現了28座10層以上的高層建筑，因而出現了代理租賃、清潔衛生、保安服務(wù)等專(zhuān)業(yè)性的經(jīng)營(yíng)公司，是我國物業(yè)管理的早期形式。20世紀80年代初，隨著(zhù)我國改革開(kāi)放的國策實(shí)施，物業(yè)管理由香港引入。1981年3月10日，深圳市第一家專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，截至2012年底，我國物業(yè)管理行業(yè)已擁有71000余家企業(yè)，612.3萬(wàn)從業(yè)人員，管理各類(lèi)房屋面積145.3億平方米，年營(yíng)業(yè)收入超過(guò)3000億元，全國共有43919人獲得物業(yè)管理師資格。
二、當前國內物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展基本情況
（一）行業(yè)發(fā)展參差不齊，規模發(fā)展道路尚遠
物業(yè)管理是改革開(kāi)放之后，伴隨著(zhù)城市化發(fā)展而產(chǎn)生的新興行業(yè)。由于我國幅員遼闊，地區發(fā)展差距較大，物業(yè)管理行業(yè)的地域分布和成熟程度極度不平衡，東部沿海地區發(fā)展程度較高，西部地區則較為薄弱。根據2013年10月中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，行業(yè)排名前200企業(yè)中，東部沿海省區企業(yè)150家，占75%，其中廣東省54家(深圳39家)，占四分之一強。西部、中部、東北三省共50家，占25%。大型物業(yè)管理企業(yè)絕大多數位于大城市，二、三線(xiàn)城市的物業(yè)管理總體還在拓展階段，還有相當數量的縣級市物業(yè)管理處于起步或尚未啟動(dòng)階段。情況表明我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展地域差異十分明顯，規�；l(fā)展上有較大空間。
（二）綜合因素交互作用，轉型壓力較為嚴峻
2014年4月26日，“國際視野下的物業(yè)行業(yè)轉型升級”研討會(huì )在東莞松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區召開(kāi)，來(lái)自廣東省的200多家物業(yè)管理企業(yè)參與，其中包括保利物業(yè)、珠江物業(yè)、粵華物業(yè)、時(shí)代物業(yè)等行業(yè)領(lǐng)袖。研討會(huì )在美國加州大學(xué)Marie Roch教授的《大數據時(shí)代下前沿技術(shù)應用與生活》主題演講下正式開(kāi)始，講述了大數據的概念和在美國的商業(yè)運用，大數據對管理決策及了解客戶(hù)需求的重要作用。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)翁國強作了《國際視野下物業(yè)管理行業(yè)的轉型升級》的演講，在與會(huì )各物業(yè)同行中引起強烈共鳴，轉型已成為業(yè)界的共識。
物業(yè)管理行業(yè)從整體上來(lái)看遠沒(méi)有飽和，為什么企業(yè)如此迫切轉型？其原因是多方面的。一是物業(yè)管理行業(yè)利潤率較低，近些年人力等成本持續上漲使企業(yè)盈利空間越來(lái)越狹窄，招工難困擾著(zhù)幾乎所有的物管企業(yè)，傳統發(fā)展模式已難以為繼，目前有95%的物業(yè)管理公司都是虧損運營(yíng)，依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金補貼維持運營(yíng)。為了尋求更大的利潤空間，物業(yè)管理企業(yè)必須轉型。二是物業(yè)管理宏觀(guān)市場(chǎng)雖然仍有較大的空間，但目前尚不成熟，成熟地區市場(chǎng)競爭已十分激烈，通過(guò)量的擴張擴大盈利越來(lái)越困難，迫使企業(yè)轉型升級。三是隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，人們的生活節奏加快，對生活服務(wù)的要求提高，需要更加便利、舒適和個(gè)性化的服務(wù)，新的市場(chǎng)空間逐步敞開(kāi)，使物業(yè)企業(yè)轉型升級成為可能。四是互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)開(kāi)始大規模產(chǎn)業(yè)化運用，為物業(yè)管理企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提高物業(yè)管理效率、拓展新業(yè)務(wù)提供了新的技術(shù)手段。五是房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)拐點(diǎn)，住宅、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商都需要尋找新的發(fā)展空間，地產(chǎn)企業(yè)對大部分物業(yè)管理企業(yè)擁有產(chǎn)權及產(chǎn)業(yè)鏈等方面的控制力和影響力，對物業(yè)、居家有關(guān)領(lǐng)域十分熟悉，因而是其轉型的首選，給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)了巨大的壓力。
三、物業(yè)管理企業(yè)轉型的基本方向
物業(yè)管理轉型可分為管理轉型、業(yè)務(wù)轉型和商業(yè)模式轉型。管理轉型是將電子網(wǎng)絡(luò )技術(shù)運用于安全、維修、客戶(hù)信息等物業(yè)管理業(yè)務(wù)之中，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量；業(yè)務(wù)轉型是開(kāi)發(fā)新的業(yè)務(wù)并逐步轉向新的業(yè)務(wù)；商業(yè)模式轉型是管理與業(yè)務(wù)的綜合性轉型，通過(guò)提升管理和拓展新業(yè)務(wù)，使企業(yè)完成脫胎換骨的變化，成為一家新型的企業(yè)。
深圳市龍城物業(yè)管理有限公司2001年改制后，在做大物業(yè)管理傳統業(yè)務(wù)平臺的基礎上，進(jìn)行了相關(guān)多元化延伸，先后進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)設備維修、社區信息化服務(wù)、園林綠化、創(chuàng )投與小額信貸等領(lǐng)域，完成了商業(yè)模式的轉型。
物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)延伸有以下兩種路徑，即縱向延伸與橫向延伸�？v向延伸是由傳統物業(yè)管理服務(wù)向上游延伸，也分為兩個(gè)方面，一是向高端物業(yè)管理市場(chǎng)延伸，如高檔寫(xiě)字樓、高檔酒店、大型企業(yè)總部、政府辦公物業(yè)、別墅會(huì )所等的管理；二是向物業(yè)開(kāi)發(fā)規劃咨詢(xún)如項目定位、可研報告、開(kāi)發(fā)規劃等領(lǐng)域延伸�？v向延伸目的是向高附加值產(chǎn)業(yè)鏈滲透發(fā)展，向國際大型高端物業(yè)服務(wù)商看齊，如戴德梁行、第一太平戴維斯等。戴德梁行提供全球性地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，范圍包括：研究及顧問(wèn)、物業(yè)管理、酒店管理和顧問(wèn)服務(wù)、設施管理、估價(jià)及顧問(wèn)、物業(yè)投資、寫(xiě)字樓代理、商鋪顧問(wèn)及代理服務(wù)、工業(yè)房地產(chǎn)投資服務(wù)、住宅服務(wù)、建筑顧問(wèn)。第一太平戴維斯服務(wù)范圍包括：為客戶(hù)定制市場(chǎng)調研及分析報告、財務(wù)分析、土地最優(yōu)利用研究、租戶(hù)配比研究、可行性研究、市場(chǎng)定位報告、開(kāi)發(fā)/再開(kāi)發(fā)顧問(wèn)建議、總體規劃建議、盡職調查報告、上市估值咨詢(xún)、商業(yè)評估咨詢(xún)、機械設備與廠(chǎng)房評估、按揭評估等。
橫向延伸可分為三個(gè)方向，一是物業(yè)持有階段的保值增值如維修、租賃、價(jià)值評估等；二是居民日常生活服務(wù)領(lǐng)域如餐飲、購物、嬰幼托管等；三是工業(yè)園區物業(yè)管理公司針對企業(yè)提供延伸服務(wù)，如技術(shù)、管理、資本經(jīng)營(yíng)等方面的咨詢(xún)服務(wù)。
彩生活是橫向轉型較為成功的案例。彩生活物業(yè)管理公司成立于2008年，是花樣年地產(chǎn)公司的子公司。6月17日彩生活在香港公開(kāi)上市，成為國內首家物管類(lèi)上市公司。彩生活目前已由傳統“四�！狈⻊�(wù)拓展至多種居家服務(wù)領(lǐng)域，目前主要業(yè)務(wù)為：（1）居家生活服務(wù)。包括“代業(yè)主購物”、“購買(mǎi)充值卡”、“送桶裝水”、“訂送牛奶”，甚至提供“旅游服務(wù)”以及推廣“加油卡”、“百貨公司消費儲值卡”、“社區電信儲值卡”等。（2）物業(yè)經(jīng)營(yíng)。如對小區進(jìn)行整體改造、拉動(dòng)房屋增值、提升業(yè)主滿(mǎn)意度。小區的整體居住環(huán)境改善，更將業(yè)主所屬區域的房產(chǎn)增值，產(chǎn)生房產(chǎn)二次交易的增值。（3）社區金融。其方式分為：業(yè)主募集，比如每戶(hù)借5萬(wàn)元，那么2000用戶(hù)就能募集上億元款項，由花樣年創(chuàng )造的平臺用于小微額貸款、金融增值理財。特別是小微額貸款，對于業(yè)主個(gè)人而言，小額理財填補了大多銀行不做50萬(wàn)以下貸款，但市場(chǎng)需求又非常大的空白，其利息、復利很高，潛在利潤收入巨大，資金運作周期以中長(cháng)期為主。業(yè)主充值資金，結合物業(yè)服務(wù)，對于業(yè)主所需要的各儲值消費卡進(jìn)行統一收費充值。從上游業(yè)主充值到款項回籠至下游商家有周期間隔，短期內可充分利用大量現金流做短期企業(yè)、個(gè)人金融服務(wù)。資金運作周期以短期為主。（4）B2F社區電商平臺。以家庭為單位消費的電子商務(wù)平臺。業(yè)主通過(guò)此平臺可了解小區周邊各種商業(yè)服務(wù)信息，并可通過(guò)智能終端下單預訂商品或服務(wù)，待服務(wù)完成后才付款。（5）其他。中介服務(wù)：向業(yè)主收取的物業(yè)托管、出租、銷(xiāo)售等服務(wù)的中介傭金，以及向給業(yè)主提供開(kāi)鎖、修理家電、快遞等的服務(wù)提供者收取的中介傭金。微商圈服務(wù)：為小區引進(jìn)早餐、微商圈商戶(hù)、時(shí)令蔬果團購等增值服務(wù)，物業(yè)公司對商戶(hù)服務(wù)、品牌商品進(jìn)行篩選時(shí)，將對商戶(hù)和生產(chǎn)者等實(shí)際供應商收取費用。廣告服務(wù)：物業(yè)公司向業(yè)主推送分類(lèi)的商業(yè)服務(wù)信息，向社區微商圈商戶(hù)收取在便民服務(wù)平臺上的廣告推廣費用。
張江高科代表了工業(yè)園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)商轉型發(fā)展的一類(lèi)現象。該司成立于1996年，負責位于上海浦東新區中南部約75.9平方公里土地的科技園區開(kāi)發(fā)，起初屬于工業(yè)用地一級開(kāi)發(fā)商，即進(jìn)行“七通一平”及土地批租。2002年起，張江高科實(shí)施第一次轉型，提出“土地資源深加工”，逐步將直接批租土地改變?yōu)橥ㄟ^(guò)建造物業(yè)再進(jìn)行租售，將土地開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈向下游延伸，以期獲得長(cháng)期、穩定的收益，取得了較大的成功。公司通過(guò)自建、購買(mǎi)等方式，增加銷(xiāo)售和租賃物業(yè)的體量，逐漸成為利潤的主要來(lái)源。2006 年，公司提出了“一體兩翼產(chǎn)業(yè)互動(dòng)”的新戰略，涉足創(chuàng )投領(lǐng)域。創(chuàng )投收益逐步成為公司新的增長(cháng)點(diǎn)。