前言

特發(fā)地產(chǎn)公司受特發(fā)集團委托，負責集團現有存量物業(yè)升級改造以及運營(yíng)思路研究探索，并將原位于特發(fā)小區綜合樓進(jìn)行升級改造，作為新形勢下運營(yíng)模式轉型探討先行先試的樣板基地。下面是對深圳文化創(chuàng )意園調研的案例及特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng )廣場(chǎng)運營(yíng)模式構思。

一、案例

（一）深圳文化創(chuàng )意園發(fā)展過(guò)程

2004年，深圳誕生第一個(gè)文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園——大芬油畫(huà)村。這是2004年深圳首屆文博會(huì )第一個(gè)也是當時(shí)唯一的分會(huì )場(chǎng)。十年的發(fā)展，深圳成就了大芬油畫(huà)村、華僑城LOFT創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園、設計之都等在國內外具有一定影響力的文化產(chǎn)業(yè)園區。

    深圳的文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區可以分為三類(lèi)：一類(lèi)是傳統文化園區，如：由舊廠(chǎng)房改造而成的華僑城LOFT創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園和蛇口招商南海意庫，可謂深圳創(chuàng )意園區的“佼佼者”，這種創(chuàng )意融合生活旅游休閑模式園區目前已形成了相對完善的創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)鏈，集合了創(chuàng )意文化、藝術(shù)展覽、時(shí)尚潮流、產(chǎn)品發(fā)布、生活派對、旅游觀(guān)光等多重功能。其主要的收入來(lái)源為房屋租金收入和物業(yè)管理（包括停車(chē)場(chǎng)）收入；二是依托科技和人才發(fā)展起來(lái)的文化園區，如深圳動(dòng)漫基地、深圳廣告創(chuàng )意基地、鹽田國際創(chuàng )意港等。由政府主導或提供場(chǎng)地，并提供相應的政策和資金扶植，政府專(zhuān)門(mén)組織或者由行業(yè)協(xié)會(huì )運營(yíng)，吸引專(zhuān)業(yè)公司和人才進(jìn)駐的文化創(chuàng )意園區，目前也在深圳文化創(chuàng )意行業(yè)形成一定的影響力。其主要運營(yíng)收入為政府補貼、租金收入和物業(yè)管理（包括停車(chē)場(chǎng)）收入。三是以設計為內容發(fā)展起來(lái)的創(chuàng )意文化園區，如田面設計之都、深圳創(chuàng )意園（原深圳工藝品城）等園區，定位為以工業(yè)設計或平面設計為主的創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園，打造具有創(chuàng )意設計、研發(fā)、制作、交易、展覽、交流、培訓、孵化、評估及公共服務(wù)等綜合功能為一體的創(chuàng )意設計文化產(chǎn)業(yè)園區。同時(shí)也展現出了巨大的影響力，在全國乃至亞洲范圍內顯示出領(lǐng)先優(yōu)勢，“2008北京申奧”、“2008北京奧運”、“世界建筑師大會(huì )”申辦標志等一批在海內外有廣泛影響力的作品，均出自深圳設計園區之內的設計師之手。其主要運營(yíng)收入為租金收入、增值服務(wù)收入和物業(yè)管理（包括停車(chē)場(chǎng)）收入。

目前深圳創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區穩步發(fā)展，也出現了文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區的店、線(xiàn)、面全方位、多角度、多模式的發(fā)展。同時(shí)也依托深圳高新互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、設計人才聚集、金融融資便利等優(yōu)勢，創(chuàng )意設計、動(dòng)漫及網(wǎng)絡(luò )游戲等與數字網(wǎng)絡(luò )技術(shù)融合的新興行業(yè)而發(fā)展起來(lái)的文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)全區增長(cháng)迅猛，成為深圳文化行業(yè)中極具增長(cháng)潛力的新亮點(diǎn)。這就使深圳形成了三大類(lèi)別、不同層次、多種形式共同存在發(fā)展的文創(chuàng )格局。  

與此同時(shí)，隨著(zhù)深圳產(chǎn)業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟實(shí)力的變化，文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園區和基地也在不斷升級換代。有些順應市場(chǎng)和時(shí)代的需求，發(fā)展勢頭良好；有些卻經(jīng)營(yíng)不善，落寞離場(chǎng)。

     根據深圳市政府的相關(guān)數據，深圳近年來(lái)取消了多家不符合條件的文化產(chǎn)業(yè)基地稱(chēng)號。這其中包括寶安22藝術(shù)區、深圳購書(shū)中心、深圳樂(lè )器城等。

其中，位于寶安區新安街道繁華地段的“深圳22藝術(shù)區”，在2007年高調亮相，被譽(yù)為“南方藝術(shù)航母”。但僅僅過(guò)了5年時(shí)間，這艘“航母”悄然沉沒(méi)；以手工藝品等文化元素為特色和名片的坂田手造藝術(shù)街，如今變成為了以餐飲為特色的美食一條街；即使是享譽(yù)國內的大芬油畫(huà)村也存在多家企業(yè)“出走”的現象。相關(guān)行業(yè)內專(zhuān)家表示，大芬油畫(huà)村這樣的產(chǎn)業(yè)園是市場(chǎng)上自發(fā)形成的。隨著(zhù)國際宏觀(guān)經(jīng)濟形式的變化和成本優(yōu)勢的喪失，入駐的藝術(shù)家和企業(yè)迫于受到成本和交通的影響，必然要轉到別的地方去，這也代表了一定的市場(chǎng)規律。

（二）深圳文化創(chuàng )意園運營(yíng)模式

    在這樣的背景下，許多業(yè)內人士開(kāi)始反思園區的定位與運營(yíng)。在深港設計雙年展閉幕沙龍上，雙年展創(chuàng )意總監韓家英、香港設計總會(huì )秘書(shū)長(cháng)劉小康等出席對話(huà)。在探討深港共建“文創(chuàng )生態(tài)圈”話(huà)題時(shí)，韓家英表示，深圳需要第三代文創(chuàng )園，就是一個(gè)讓真正有創(chuàng )意的作品都得到展示或者發(fā)布的地方。韓家英說(shuō)，第三代文創(chuàng )園應有四個(gè)元素，成熟的文化產(chǎn)業(yè)品牌、完整的產(chǎn)業(yè)鏈整合、優(yōu)美的創(chuàng )作環(huán)境及體驗式服務(wù)，“深圳如果真的有這么一個(gè)文創(chuàng )園的空間，將深圳和香港的設計和創(chuàng )意結合起來(lái)，把教育、行業(yè)協(xié)會(huì )和設計師們聯(lián)動(dòng)起來(lái)，那么深圳將會(huì )成為一個(gè)非常有意思的地方�！�

    回顧中國的文化產(chǎn)業(yè)，從2000年第一次列入政府文件中（第十個(gè)五年計劃），到2010年已經(jīng)完成了第一個(gè)十年的發(fā)展，從 “十二五”開(kāi)始，第二個(gè)十年歷程已經(jīng)過(guò)半了，在這過(guò)程中文創(chuàng )園區的發(fā)展屬于“八仙過(guò)�！�、出現了各種模式。所以很難用一個(gè)非常統一的詞即所謂“模式”去講中國的文化產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)園區已經(jīng)到了哪一代的模式，更不能說(shuō)誰(shuí)的模式就是“老大”，就是“正統”，就是“權威”。

     因此，基于以上情況，項目組調研成熟的產(chǎn)業(yè)園區、運作成功的運營(yíng)商總結借鑒出：從第一代（1.0）創(chuàng )意房東，到第二代（2.0）的增值服務(wù)，到今天的第三代（3.0）線(xiàn)上+線(xiàn)下、產(chǎn)業(yè)+金融協(xié)同服務(wù)模式。

第一代（1.0）創(chuàng )意房東：北京的798園區是中國文化產(chǎn)業(yè)園區的前輩和代表，他們來(lái)自于舊廠(chǎng)房、舊胡同、舊村落，當時(shí)地產(chǎn)商還有全新地塊開(kāi)發(fā)，還看不起這些城市存量空間的時(shí)候，剛好我們的文化藝術(shù)家們因為交不起五星級的甲級寫(xiě)字樓房租，而這些存量空間房租很廉價(jià)，這些原有的城市存量空間給了中國第一代文化藝術(shù)一個(gè)“施舍來(lái)的生存空間”。對政府來(lái)說(shuō)，由于這些藝術(shù)家們的進(jìn)入，在盤(pán)活了城市存量空間的同時(shí)，又產(chǎn)生了一種“新興業(yè)態(tài)”效應，對政府業(yè)界來(lái)說(shuō)，絕對是一個(gè)很亮麗的花瓶，與其說(shuō)拆了，還不如先讓這幫藝術(shù)家在里面先“混著(zhù)”，所以說(shuō)其實(shí)第一代園區是一種“施舍”的產(chǎn)物，那個(gè)時(shí)候如果地產(chǎn)商看中了這些存量空間，可能我們前輩的798就不可能存在。后來(lái)798這個(gè)地方越來(lái)越火了，地產(chǎn)商就來(lái)了，這幾年798一直處于拆與不拆的“糾紛”過(guò)程中，所以第一代是我們的前輩，為我們文化產(chǎn)業(yè)園區的緣起、聚合起到了直接推動(dòng)，但同時(shí)在第一代園區里更多扮演的是創(chuàng )意房東，簡(jiǎn)單來(lái)講就是跟入園企業(yè)之間只有一種租戶(hù)房東關(guān)系，其實(shí)就是收房租，交不起就走人。房東關(guān)系帶來(lái)了作為第一代園區諸多的瓶頸，主要是運營(yíng)商也要生存，在確保生存的情況下就出現了誰(shuí)交得起房子，誰(shuí)都可以進(jìn)來(lái)的這種模式，成為了大雜燴，沒(méi)有多少文創(chuàng )企業(yè)聚合的情況，這就是第一代園區的特色，即1.0的純房東式運營(yíng)模式。

    第二代（2.0）“二房東+經(jīng)紀人”：深圳田面設計之都創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區，就提出來(lái)“二房東+經(jīng)紀人”即“基礎+增值服務(wù)”的運營(yíng)模式，就是不能僅僅每個(gè)月向入園企業(yè)收租，不能僅僅是租戶(hù)關(guān)系，必須建立以提供市場(chǎng)對接和接分包為核心服務(wù)的6大增值服務(wù)體系，形成租戶(hù)+共生的兩種關(guān)系，即提供基礎服務(wù)是企業(yè)向房東交錢(qián)，增值服務(wù)的市場(chǎng)伙伴關(guān)系是運營(yíng)商和入園企業(yè)一起賺錢(qián)，這是和1.0房東式運營(yíng)模式的一個(gè)本質(zhì)區別。田面設計之都園區，大概有5萬(wàn)平方米，以前也是舊廠(chǎng)房形式，在2006年的時(shí)候改造為今天的設計之都，而這個(gè)項目創(chuàng )立了所謂的2.0運營(yíng)模式，目前入園的企業(yè)已經(jīng)有260多家，以創(chuàng )意設計特別是工業(yè)設計為產(chǎn)業(yè)特色，60%以上是像洛可可這樣國內一線(xiàn)的設計公司，目前在集群規模和產(chǎn)值上都是全國最大的同類(lèi)園區。

     2.0運營(yíng)模式的特色，既保留剛才提到的創(chuàng )意房東，最后歸結為基礎服務(wù)，房東的角色，每個(gè)月收房租，更主要的是要做經(jīng)紀人，在原有的基礎服務(wù)之上，提供與市場(chǎng)對接的增值服務(wù)體系，其核心就是要具備為入園企業(yè)提供市場(chǎng)接單的能力，企業(yè)入駐之后，能夠因為有這塊的服務(wù)，每年能增加訂單，增加產(chǎn)值，增加客戶(hù)，如果做到了這一點(diǎn)，增值服務(wù)就成功了一半。當然圍繞增值服務(wù)必須匹配金融孵化、人才、平臺等等，這些是屬于次要，最核心的就是市場(chǎng)對接，具備提供市場(chǎng)對接的能力，區別于只提供基礎服務(wù)房東關(guān)系的物業(yè)管理公司。沒(méi)有增值服務(wù)無(wú)論怎么做也還是物業(yè)公司的角色，增值服務(wù)帶來(lái)的是市場(chǎng)合作伙伴的角色，房東關(guān)系再加上合作伙伴的關(guān)系之后，園區企業(yè)就非常穩定了。有了這種服務(wù)的能力，企業(yè)不因為你有在哪里建園區會(huì )跟你走，而是你有這個(gè)服務(wù)能力才會(huì )跟你走。

第三代（3.0）協(xié)同創(chuàng )新模式：針對“大數據時(shí)代”即國家層面提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的到來(lái)，行業(yè)內專(zhuān)業(yè)運營(yíng)商再次率先提出了基于互聯(lián)網(wǎng)和云計算為支撐的“3.0協(xié)同創(chuàng )新”服務(wù)模式——依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò )市場(chǎng)通道的建立，形成“物理園區+虛擬園區”的服務(wù)體系，為入園企業(yè)提供全新的線(xiàn)上交易服務(wù)平臺和載體，并提供金融和投資服務(wù)，依托企業(yè)和項目進(jìn)行專(zhuān)項發(fā)展。形成了“文化+、互聯(lián)網(wǎng)+、金融+”全產(chǎn)業(yè)鏈園區運營(yíng)的獨特模式，創(chuàng )造出“創(chuàng )新+創(chuàng )業(yè)+創(chuàng )客”三位一體發(fā)展模式。

另外， 3.0運營(yíng)模式的就是倡導未來(lái)園區“物理空間要越做越小，服務(wù)平臺要越做越實(shí)、服務(wù)半徑要越做越大、服務(wù)功能越做約強”，通過(guò)這樣協(xié)同創(chuàng )新體系的建立，運營(yíng)商就不一定非得跑馬圈地，建很大的產(chǎn)業(yè)園區，因此第三代運營(yíng)商一定要具備建設和運營(yíng)線(xiàn)上園區的能力。這樣一個(gè)模式，實(shí)際上很簡(jiǎn)單地講，把原來(lái)2.0線(xiàn)下的增值服務(wù)體系、技術(shù)服務(wù)體系放到線(xiàn)上。有了線(xiàn)上的園區服務(wù)體系之后，很自然就把服務(wù)半徑從一個(gè)物理空間拓展到無(wú)限的空間。

二、特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng )廣場(chǎng)

（一）特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng )廣場(chǎng)運營(yíng)模式構思

目前，特發(fā)地產(chǎn)通過(guò)并邀請專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)運營(yíng)團隊和人員進(jìn)行調研、座談、討論等多種方式，初步編制了特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng )廣場(chǎng)中長(cháng)期運營(yíng)方案，按照3年培育期（即2017-2019年）、5年發(fā)展期（即2020-2024年）、后續穩定期（即2025年后）的三大發(fā)展策略，同時(shí)計劃分兩步實(shí)現完善的運營(yíng)模式。

第一步：先期運行2.0服務(wù)模式，先踏實(shí)做好線(xiàn)下園區基礎工作以及服務(wù)，將工作和服務(wù)更多地回歸到線(xiàn)下園區建設，把線(xiàn)下園區建設內容做好，做踏實(shí)。主要工作內容是：建設好園區基礎建設，組建園區運營(yíng)團隊，除基礎園區服務(wù)工作外，還為入住園區企業(yè)提供企業(yè)增值服務(wù)，如行政事務(wù)類(lèi)：包括前臺接待、商務(wù)會(huì )務(wù)、外來(lái)客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)接機、接車(chē)及接待和導游服務(wù)、租車(chē)服務(wù)、代訂酒店服務(wù)、代訂機票等服務(wù)；企業(yè)代理類(lèi)：工商注冊、專(zhuān)利注冊、稅務(wù)登記、財務(wù)管理、法務(wù)咨詢(xún)、員工招聘、企業(yè)拓展等服務(wù)；企業(yè)訂單類(lèi)：聯(lián)合本項目?jì)葓@區企業(yè)整合資源優(yōu)勢，共同開(kāi)發(fā)獲取市場(chǎng)訂單服務(wù)，由園區負責牽頭聯(lián)系市場(chǎng)訂單后，再分發(fā)到園區內符合條件的企業(yè)研發(fā)，共同開(kāi)辟市場(chǎng)；園區增值類(lèi)：組織園區內入住企業(yè)和個(gè)人各類(lèi)文體活動(dòng)、比賽、郊游、聚餐、觀(guān)影會(huì )、PARTY等園區文娛活動(dòng)；提供園區成員上下班拼車(chē)、拼吃、拼玩等信息交流平臺；使用園區內場(chǎng)地進(jìn)行各類(lèi)商業(yè)性教育培訓、推廣課及公益性培訓、講座等幾大塊服務(wù)功能。

第二步：導入3.0協(xié)同服務(wù)模式，待運營(yíng)團隊逐漸成熟后，在此基礎上再增加線(xiàn)上互聯(lián)網(wǎng)和金融創(chuàng )投等服務(wù)模塊。如互聯(lián)網(wǎng)虛擬園區建設：互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò )市場(chǎng)通道的搭建和運營(yíng)，形成“物理園區+虛擬園區”的服務(wù)體系，為入園企業(yè)提供全新的線(xiàn)上交易服務(wù)平臺和載體；金融融資服務(wù)：聯(lián)合市場(chǎng)上幾家有資質(zhì)和實(shí)力的金融服務(wù)機構，提供或者共同組成金融服務(wù)機構，為園區企業(yè)提供中、小、微企業(yè)貸款服務(wù)；股權創(chuàng )投服務(wù)：組建或者引進(jìn)園區產(chǎn)業(yè)基金，對入住園區的企業(yè)和項目進(jìn)行市場(chǎng)評審，以多種方式注資到企業(yè)或者項目中去，以獲取其原始股權，通過(guò)后期的孵化或者培育，使項目進(jìn)入資本市場(chǎng)后獲利。

    根據集團提出產(chǎn)業(yè)轉型的“新要求”，特發(fā)地產(chǎn)公司積極面對“新挑戰”并由公司領(lǐng)導親自?huà)鞄�，抽調專(zhuān)業(yè)人員組建專(zhuān)案項目小組研究“新對策“�；�于“推動(dòng)中國創(chuàng )意設計與科技業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈對接、實(shí)現線(xiàn)上線(xiàn)下產(chǎn)業(yè)資源整合與聯(lián)動(dòng)發(fā)展”這一核心戰略，以打造福田區文化創(chuàng )意基地為理念，主要客戶(hù)針對福田片區中小型文化創(chuàng )意企業(yè)和科技企業(yè)，突出“文化+科技”的時(shí)代發(fā)展趨勢，并適時(shí)引入金融投資模式，打造并培養出特發(fā)集團特有的產(chǎn)業(yè)新模式，致力于不斷推進(jìn)實(shí)現“土地+房產(chǎn)+金融”的三產(chǎn)融合的完善與創(chuàng )新。為特發(fā)集團舊有物業(yè)探索出新的渠道。

（二）特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng )廣場(chǎng)項目進(jìn)程

    目前特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng )廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)與深圳市和福田區文化產(chǎn)業(yè)辦公室溝通，并多次邀請其對本項目進(jìn)行實(shí)地考察和指導，最終于2015年9月獲得福田區文化產(chǎn)業(yè)辦公室書(shū)面批復，同意特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng )廣場(chǎng)進(jìn)行福田區創(chuàng )意文化園區的備案。并于2015年10月獲得福田區發(fā)改委正式立項批文。目前同深圳大學(xué)共同打造“深港大學(xué)生創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)”基地合作意向的相關(guān)文件已初步完成。下一階段的主要目標是進(jìn)行項目報建和工程設計招標工作。

（三）特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng )廣場(chǎng)基本介紹

項目總占地13298.86平方米；容積率1.27；總建筑面積20097.00平方米。

計容建筑面積16948.00平方米：一樓裙樓商業(yè)2893.00平方米，二樓裙樓辦公2761.00平方米，三至七樓聯(lián)合辦公10294.00平方米，三樓創(chuàng )客辦公1000.00平方米。

不計容面積3149.00平方米：地下一層商業(yè)846.00平方米，地下停車(chē)庫2303.00平方米（停車(chē)位個(gè)數59個(gè)）

注：以上指標為初步測算指標，最終以相關(guān)部門(mén)批準數據為準。