10月4日，深圳出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施》，提出包括進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策在內的8項政策，即“深八條”。對比3月25日《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》提及的“深六條”，此次八項措施進(jìn)一步體現了從“供給側”和“需求側”共同發(fā)力調控市場(chǎng)，內容涉及土地供應、土地出讓方式優(yōu)化、戶(hù)型結構調整、限購、限貸、價(jià)格管理、市場(chǎng)秩序整頓等八項政策，是“深六條”的進(jìn)一步深化和完善。

一、“深八條”出臺背景

深圳房?jì)r(jià)在2016年上半年持續快速地上漲，根據市規土委數據顯示，一月新房成交均價(jià)為46515元/平方米，3月為49989元/平方米，4月受“3.25”新政調控影響房?jì)r(jià)稍有下滑，為49876元/平方米，但由于“地王熱”等因素導致市場(chǎng)的非理性預期增強，5、6月房?jì)r(jià)繼續上升，9月新房成交均價(jià)已高達61600元/平方米。目前深圳房?jì)r(jià)已超出一般居民的購買(mǎi)力和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平，樓市泡沫持續擴大，在一定程度上形成了經(jīng)濟的系統性風(fēng)險；而大量資本脫離實(shí)體涌入樓市，亦不利于產(chǎn)業(yè)結構的持續轉型升級和人才引進(jìn)。本次樓市調控主要目的是防止房?jì)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲，在保障剛性需求的同時(shí)，防控資產(chǎn)泡沫。

二、解讀“深八條”

“深八條”八項措施主要內容如下：

（一）加大住房用地供應力度。通過(guò)加快落實(shí)“十三五”期間800公頃商品住房、人才住房和保障性住房用地供應目標，盡快完成2016年137公頃各類(lèi)住房供地任務(wù)，解決近期和中長(cháng)期市場(chǎng)供求矛盾。

（二）優(yōu)化土地出讓模式，加強資金監管。“招拍掛”出讓商品住房用地，當土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例，則要競配人才住房或保障性住房面積，或提高開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房比例用于租賃經(jīng)營(yíng)；提高競買(mǎi)商品房用地的保證金比例，由原來(lái)的不低于20%提高到不低于50%；土地購置資金來(lái)源不得屬于開(kāi)發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資、資管計劃配資等。

（三）調整住房戶(hù)型結構。新增商品住房項目，套內建筑面積在90平方米以下的普通住房建筑面積和套數占比不低于商品住房項目總建筑面積和總套數的70%。

（四）完善住房限購政策。本市戶(hù)籍居民家庭限購2套住房，本市戶(hù)籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；連續繳納5年以上個(gè)人所得稅或社保的非戶(hù)籍居民家庭，限購1套住房。

（五）加強房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售價(jià)格管理。房企應當接受主管部門(mén)對商品住房和商務(wù)公寓項目銷(xiāo)售價(jià)格的指導，對申報價(jià)格明顯高于周邊同類(lèi)在售項目?jì)r(jià)格或本項目前期成交價(jià)格或周邊同類(lèi)二手房?jì)r(jià)格的，暫不核發(fā)預售許可證或辦理現房銷(xiāo)售備案；已取得預售許可和現售備案的項目，對超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)且不接受價(jià)格指導的企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責令整改。

（六）進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策。對購房人家庭名下在本市無(wú)房且無(wú)貸款記錄的，繼續執行30%首付；對在本市無(wú)房但有貸款記錄的，首付比例不低于50%；在本市已有1套住房的，首付比例不低于70%。

（七）嚴厲查處市場(chǎng)違法違規行為。在交易秩序整頓方面，對未取得預售許可的項目，禁止企業(yè)以誠意金、VIP卡等形式蓄客，對已取得預售許可或已辦理現房銷(xiāo)售備案的項目，企業(yè)要在規定時(shí)間內一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并執行明碼標價(jià)、一房一價(jià)，嚴禁捂盤(pán)惜售、制造供不應求假象；在金融秩序整頓方面，重點(diǎn)打擊零首付、首付貸、眾籌買(mǎi)房等行為，嚴禁中介機構從事自我融資、自我擔保、設立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)；在經(jīng)營(yíng)行為監管方面，嚴厲打擊違規改建、合同違法、虛假廣告、價(jià)格欺詐、偷稅漏稅等違法違規行為，并將相關(guān)信息記入企業(yè)和個(gè)人誠信檔案。

（八）加強部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善房地產(chǎn)調控聯(lián)席會(huì )議制度。建立由市規劃國土委牽頭，各相關(guān)部門(mén)參加的房地產(chǎn)調控聯(lián)席會(huì )議制度，指導和推進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)監管工作；加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)跟蹤，加強房地產(chǎn)調控政策研究，及時(shí)完善相關(guān)監管措施等。

此次“深八條”政策與以前深圳出臺的調控政策相比，內容更為全面和精準，深圳市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心主任王鋒博士用“兩個(gè)調整、兩個(gè)限制、兩個(gè)加強”12字對“深八條”進(jìn)行了概括：

“兩個(gè)調整”從“供給”出發(fā)，為調整土地出讓方式和恢復“90/70”政策。此次土地出讓方式的調整，要求當競價(jià)超過(guò)一定比例的時(shí)候，競配人才住房和保障性住房的面積，拿地成本的加大和商品房利潤的降低迫使房企更理性和冷靜的拿地，此措施意在為地王現象降溫，同時(shí)，“競配”也對人才住房和保障性住房的建設目標提供了支持；競地保障金比例的提高，也對房企的競地行為進(jìn)行了約束�；謴汀�90/70”政策則有利于引導中小套型住房的建設，通過(guò)面積控制總價(jià)，有效增加了剛需客群能承受的住房產(chǎn)品，同時(shí)也將對豪宅市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。

“兩個(gè)限制”從“需求”出發(fā)，為深化限購和明確差別化信貸政策。針對深圳外來(lái)投機炒作比較嚴重的情況，本輪限購政策將非戶(hù)籍購房資格社保“3改5”，與北京、上�，F行規定一致；此外，對于戶(hù)籍單身人士（含離異）限購一套住房，比其他執行限購的城市更為嚴厲，意在打擊通過(guò)假離婚購房的投機行為，是對“3.25”限購政策的進(jìn)一步補充和完善。而差別化信貸政策，以認房又認貸為原則，對剛性需求、改善性需求和投資或投機需求進(jìn)行了明確界定。

“兩個(gè)加強”即為加強商品房銷(xiāo)售價(jià)格管理和加強市場(chǎng)秩序的整頓�！皟蓚�(gè)加強”主要針對房企和中介等市場(chǎng)主體在價(jià)格管理、銷(xiāo)售執行以及促成交易等過(guò)程中的違規行為進(jìn)行管控，以規范市場(chǎng)秩序。

三、市場(chǎng)對新政的反應及后市預測

10月初各地紛紛出臺樓市調控政策，10月4日“深八條”出臺，其限購規定更為嚴苛，市場(chǎng)對新政反應迅速。據深圳中原研究中心監測，新政前后樣本樓盤(pán)的訪(fǎng)客總量下降約5成，市場(chǎng)整體觀(guān)望情緒加重，“看空樓市”占上風(fēng)。位于南山蛇口的“山語(yǔ)�！弊鳛樾抡�后第一個(gè)開(kāi)盤(pán)的新樓盤(pán)（10.9開(kāi)盤(pán)），成交均價(jià)約4.7-9萬(wàn)/平方米，比預期售價(jià)低1-1.3萬(wàn)元，成為新政后首個(gè)降價(jià)的樓盤(pán)。二手房市場(chǎng)，新政后頻現買(mǎi)方棄購、賣(mài)方降價(jià)的現象，與之前房?jì)r(jià)暴漲行情下賣(mài)家違約潮形成了鮮明對比。據中原數據，約7成二手業(yè)主下調報價(jià)，25%的業(yè)主報價(jià)下調10%以上。

傳統“銀十”期間入市項目較多，新政的出臺將對一些項目的預售產(chǎn)生影響，買(mǎi)方觀(guān)望情緒會(huì )進(jìn)一步增長(cháng)；而目前房?jì)r(jià)已處于高位，受新政影響，房?jì)r(jià)上漲的空間受限，將進(jìn)入高位調整期，短期投資風(fēng)險增大；另一方面，嚴格“限購限貸”的執行將有效抑制投資、投機需求。一手房由于有前期供應支撐，成交數據預計短期內仍會(huì )回升，但受新政影響，長(cháng)期看成交量將會(huì )逐步下滑；二手房?jì)r(jià)格隨著(zhù)評估價(jià)的調整預計會(huì )進(jìn)一步下跌。

開(kāi)發(fā)商應理性和謹慎拿地，調整入市心態(tài)；從“山語(yǔ)�！钡拈_(kāi)盤(pán)情況看，開(kāi)發(fā)商應根據行情對項目的定位和銷(xiāo)售策略適當調整，并合理定價(jià)。在市場(chǎng)秩序方面，政府將會(huì )從嚴執行新政，銷(xiāo)售代理或中介機構的行為將受到嚴格監管，市場(chǎng)違規行為也會(huì )受到嚴厲打擊。