2016年特力物業(yè)租賃收入8500萬(wàn)元，又一次刷新紀錄，在不斷提升的數據面前，我們更需清醒地認識到：特力物業(yè)正受到整體經(jīng)濟形式停滯不前和新增物業(yè)不斷涌入的雙重夾擊，在自身租賃價(jià)格已不具優(yōu)勢的情況下，只有通過(guò)分析市場(chǎng)環(huán)境和供需狀況以及剖析自有數據，提升舊有物業(yè)品質(zhì)，重新規劃經(jīng)營(yíng)方向，挖掘現有物業(yè)潛力,確保2017年及未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入保持穩定。

一、2017深圳寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)預測

近期，仲量聯(lián)行發(fā)布的《2016年度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2017年展望》中提出：2016年全年，深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新增供應共計130萬(wàn)平方米。 2017年，深圳預計將有超過(guò)90萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應入市。未來(lái)2年依然將有大量新增供應入市，市場(chǎng)處于供應高峰。

因此，新增供應的累積效應以及市場(chǎng)去化的放緩，未來(lái)將推升整體市場(chǎng)的空置率，租金的下行壓力將變大。

二、特力資源性資產(chǎn)現狀

（一）特力資源性資產(chǎn)租賃總概

市場(chǎng)價(jià)位偏離度是檢驗資源性資產(chǎn)管理水平的標尺，2016年該數據為16.8%，比2013年平均單價(jià)38.07元/平方米，提升達到56.9%，數據大跨越式的減少，表明了特力物業(yè)租賃價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值正在逐步趨于一致。

從空置率可以看出，隨著(zhù)物業(yè)與市場(chǎng)偏離度越來(lái)越接近，空置率逐步上升。經(jīng)過(guò)3年來(lái)的內部挖潛，可供租賃面積增加了約1萬(wàn)平方米。目前來(lái)看，珠寶行業(yè)仍處于低迷狀態(tài)。而水貝片區的收入占特力總收入的1/3強，因此，預計2017年同口徑收入將在2016年的基礎上略有降低。

（二）特力物業(yè)區域分布特點(diǎn)

2016年的租賃面積約為12.6萬(wàn)平方米，大部分位置分布于深圳羅湖區，占比約90%。

羅湖區物業(yè)分布于：水貝、布心、泥崗、八卦嶺及人民北片區，基本屬于深圳傳統老舊工業(yè)區。見(jiàn)下圖1、2。其中分布面積最大為布心片區，占比26%。水貝片區區域面積占比19.2%，位列第二，而收入占比33.4%，位列第一位。八卦嶺及泥崗二個(gè)區域整體價(jià)值低，兩地合計面積占比27.7%，收入貢獻僅15.5%。

（三）含金量最高及最低物業(yè)板塊比較

盡管近年來(lái)珠寶行業(yè)的景氣度持續低迷，但位于水貝二路沿街的2660平方米的街鋪，單價(jià)收入約為470元/平方米，盡管僅占總面積1.5%，仍為公司創(chuàng )造了年度總收入的17%，成為特力貨真價(jià)實(shí)的黃金旺鋪。而幾乎同樣面積的泥崗桃花源16棟宿舍，面積2574平方米，面積比為1. 4%，收入比為不到0.5%，年收入貢獻44萬(wàn)元，是特力物業(yè)的價(jià)格谷底。

三、特力資源性資產(chǎn)主要存在的問(wèn)題

（一）水貝租賃市場(chǎng)風(fēng)險加劇

水貝區域物業(yè)是特力目前最優(yōu)質(zhì)資源，但高收益意味著(zhù)高風(fēng)險：一方面，水貝租賃市場(chǎng)隨行業(yè)變動(dòng)呈現較強的波動(dòng)性，黃金地段街鋪價(jià)格從2014年底高峰期的1200元/平方米，降為現在的最高750元/平方米，降幅超過(guò)1/3。另一方面從目前的統計數據看，水貝片區已有專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)面積已近19萬(wàn)平方米，未來(lái)3年內，新增專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積約為16.7萬(wàn)平方米，整體計容面積41.5萬(wàn)平方米，將遠超目前已有市場(chǎng)體量。特力現有的區位優(yōu)勢將不復存在，一旦出現空置或降價(jià)，極大影響收益水平。

（二）長(cháng)期合同

據統計，2018年及以后到期合同，同時(shí)簽訂時(shí)間超過(guò)5年以上，此類(lèi)物業(yè)面積約為3萬(wàn)平方米，占比總面積的1/4，而價(jià)格為中原平均價(jià)格的1/2左右。

比較突出的如：桃花源16棟宿舍合同簽訂期長(cháng)達15年，2022年到期，其面積2574平方米，月平均單價(jià)13.6元/平方米，僅為市場(chǎng)價(jià)的1/3。

八卦嶺421廠(chǎng)房合同簽訂期為5年，幾年來(lái)價(jià)格一直保持在22-24元/平方米之間。直至去年9月價(jià)格才提升為30.67元/平方米，但也僅為市場(chǎng)價(jià)格的43%。

（三）歷史遺留問(wèn)題

因特力下屬子公司的歷史改制糾紛，布心宿舍有近1000 平方米的物業(yè)，合同無(wú)法簽訂，無(wú)租戶(hù)繳納租金或長(cháng)期拖欠，近年來(lái)收入基本不計。

四、探索提升物業(yè)價(jià)值的解決方案

（一）重新規劃老舊物業(yè)、提升整體物業(yè)品質(zhì)

目前的整體經(jīng)濟處于低迷期，物業(yè)定位策略需選擇以?xún)?yōu)質(zhì)品質(zhì)、服務(wù)鞏固市場(chǎng)地位。特力租賃價(jià)格在逐步與市場(chǎng)價(jià)格接軌后，原有的價(jià)格優(yōu)勢已不復存在，唯有依靠物業(yè)品質(zhì)的提升、物業(yè)服務(wù)的完善才能吸引客戶(hù)，留住客戶(hù)。

更新、改造舊有物業(yè)，形成規�；�，使得區域價(jià)值與活躍度提升。如：可考慮對即將到期物業(yè)——八卦嶺421廠(chǎng)房，提前介入整體規劃設計，在一樓繼續保留高檔建材門(mén)店，二樓以上物業(yè)可以考慮辦公寫(xiě)字樓等其他相關(guān)業(yè)態(tài)，此舉不僅能夠提升物業(yè)檔次，而且一舉消除安全隱患。

（二）以服務(wù)吸引優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，擴大特力影響力

應對不斷加劇的競爭市場(chǎng)，尤其在水貝片區，特力應采用更靈活的租賃條款、預租賃提前、維系客戶(hù)感情等措施，以提升項目的競爭力。

建立客戶(hù)分級檔案，針對分級采用不同的租賃營(yíng)銷(xiāo)策略：從物業(yè)的市場(chǎng)定位與客戶(hù)定位，租戶(hù)的行業(yè)背景，租金承受力、租期長(cháng)短，擴張潛力等方面建立優(yōu)質(zhì)客戶(hù)和潛在客戶(hù)檔案，同時(shí)為水貝珠寶大廈續存客戶(hù)。

在水貝租賃市場(chǎng)飽和的情況下，價(jià)格優(yōu)勢和服務(wù)優(yōu)勢雙管齊下，使優(yōu)質(zhì)客戶(hù)與特力在水貝共同發(fā)展。

（三）盤(pán)活存量資產(chǎn)，合署辦公，資源共享

特力名下物業(yè)面積為14.6萬(wàn)平方米，現出租面積12.6萬(wàn)平方米，如何充分規劃、合理利用剩余的2萬(wàn)米，找出市場(chǎng)利用價(jià)值，也是當前挖潛的手段之一。

2015年特力物業(yè)公司、經(jīng)營(yíng)部搬遷至市場(chǎng)價(jià)值低的華日大廈，三家公司合署辦公，部分資源共享，節約經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現資產(chǎn)整體增值。

（四）法律及溝通并舉解決歷史遺留和長(cháng)期物業(yè)問(wèn)題

這兩部分問(wèn)題是一直困擾公司的難解之題。對于存在歷史遺留問(wèn)題物業(yè)、長(cháng)期合同或無(wú)簽訂合同物業(yè)，通過(guò)談判溝通和法律手段介入并舉手段。如能順利解決此部分物業(yè)，到期后將在現有收入基礎上增加1000多萬(wàn)元。

（五）嚴守制度，不逾紅線(xiàn)

只有守規矩，才能打勝仗。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者以國資委、特發(fā)、特力各級各部門(mén)的規則管理制度為準繩，堅守道德標準。以層級明確的資源性管理制度為標準，相互監督，嚴格遵守。

（六）制定合理的激勵制度

2016年特力首次提出對物業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)施經(jīng)營(yíng)激勵政策，分段考核、一線(xiàn)傾斜、重獎超額，此舉提升士氣，鼓舞人心，本年收入突破8500萬(wàn)元大關(guān)，激勵措施的影響功不可沒(méi)。

在背負著(zhù)特力優(yōu)質(zhì)現金流和主要經(jīng)營(yíng)利潤的雙重重任之下，特力資源性資產(chǎn)租賃又面臨著(zhù)整體經(jīng)濟前景不明朗，價(jià)格趨于市場(chǎng)化，優(yōu)勢不復存在，競爭加劇等因素的考驗，特力資源性資產(chǎn)租賃工作任重道遠！