【龍湖地產(chǎn)通過(guò)長(cháng)期對商業(yè)理念的探索和積累，最終形成了一套固定的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，并將這種模式復制到各區域項目，使項目的開(kāi)發(fā)取得成功。這些都是我們特發(fā)人值得學(xué)習和借鑒的�！�

龍湖地產(chǎn)創(chuàng )建于重慶，發(fā)展于全國，累計已開(kāi)發(fā)項目超過(guò)100個(gè),先后獲“中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力十強”、“企業(yè)信用評價(jià)AAA級信用企業(yè)”等國家和行業(yè)組織權威認證，于2012、2013年兩次入選“福布斯亞太區最佳上市公司50強”。

作為國內較早的購物中心開(kāi)發(fā)商之一，龍湖從事商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)已超過(guò)12年，有大量的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗積累。其成熟的“天街”模式，作為商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代的標桿產(chǎn)品，為其開(kāi)拓了廣闊的市場(chǎng)，在龍湖多區域項目中做標準化推廣，為龍湖地產(chǎn)的飛速發(fā)展奠定了堅實(shí)基礎。

通過(guò)對龍湖地產(chǎn)“天街”模式成功案例的淺析，希望能為特發(fā)集團在未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中做大做強汲取些許經(jīng)驗。

一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷的幾個(gè)階段

梳理一下商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品布局經(jīng)歷的四個(gè)階段，我們會(huì )發(fā)現其每個(gè)階段在布局形式、空間形態(tài)、流線(xiàn)組織、業(yè)態(tài)類(lèi)型上都有著(zhù)各自的特點(diǎn)。人們對生活質(zhì)量及消費體驗要求的不斷提高，催生商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不斷升級，同時(shí)“以人為本”的建筑思潮也在無(wú)形中將開(kāi)發(fā)商訴求與社會(huì )需求更為緊密地融合起來(lái)。

商業(yè)地產(chǎn)1.0時(shí)代，以“傳統街鋪”為代表，多數為裙房底商或者單體盒式商業(yè)，通常流線(xiàn)較為單一，平面分隔和業(yè)態(tài)類(lèi)型也較為固定，以滿(mǎn)足小區配套為主。優(yōu)點(diǎn)是開(kāi)發(fā)成本低，施工周期短；但缺乏新意，難以滿(mǎn)足現代都市人一站式購物體驗需求。

商業(yè)地產(chǎn)2.0時(shí)代，以“風(fēng)情商業(yè)街+主力店的形式”為主，打造歐式或中式立面風(fēng)格的BLOCK街區商業(yè)，在商業(yè)街主口位置布置核心主力店，起到人流拉動(dòng)效應。優(yōu)點(diǎn)是立面及空間效果豐富，通過(guò)建筑的曲折錯落，形成多節點(diǎn)的線(xiàn)性空間，延長(cháng)營(yíng)業(yè)面，創(chuàng )造適合駐留的休閑漫步商街。同時(shí)錯落的建筑布局形成獨具風(fēng)情的景觀(guān)面，有較好的昭示性；但開(kāi)發(fā)強度受限（密度、容積率、綠地率以及建筑層數的關(guān)系），開(kāi)發(fā)成本相對較高且施工工藝要求高，也因自身平面形式限制，單棟體量不會(huì )太大，對招商業(yè)態(tài)也有一定束縛。

商業(yè)地產(chǎn)3.0時(shí)代，以萬(wàn)達MALL、華潤萬(wàn)象城等“商業(yè)綜合體”為代表，“商業(yè)綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì )議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。這種形式給消費者提供了多視覺(jué)、多選擇的一站式購物體驗。其內部交通往往會(huì )與公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市交通系統有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”體系。商業(yè)綜合體擁有商業(yè)動(dòng)線(xiàn)發(fā)達、業(yè)態(tài)涵蓋面廣、購物體驗舒適度高、面向消費人群廣、資源整合力強等優(yōu)點(diǎn)；其劣勢是開(kāi)發(fā)資本投入量大、招商門(mén)檻高、養商期長(cháng)、物業(yè)運營(yíng)費用高、同質(zhì)化產(chǎn)品多、存量大、競爭壓力大等。

商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代，以龍湖地產(chǎn)“天街”模式為代表，它的最大特點(diǎn)是以街區商業(yè)的成本打造出商業(yè)綜合體的立體效果，同時(shí)通過(guò)多流線(xiàn)引導及雙首層概念引注，大大提高商鋪價(jià)值。舒適的節點(diǎn)尺度、富于變化的中庭、開(kāi)放的入口廣場(chǎng)、大面積的外擺共享空間都是“天街”模式的亮點(diǎn)�！疤旖帧蹦Ｊ绞且环N生長(cháng)的模式，在整個(gè)運營(yíng)周期，在不同的階段，運營(yíng)團隊都會(huì )適時(shí)的對產(chǎn)品進(jìn)行升級修正。

二、龍湖地產(chǎn)的“天街”模式的經(jīng)營(yíng)理念和巨大商業(yè)效應

重慶龍湖地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司總經(jīng)理何長(cháng)春說(shuō)過(guò)，“做商業(yè)與做住宅完全不同，住宅建成賣(mài)出后就與開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有關(guān)系了，但商業(yè)的經(jīng)營(yíng)是貫穿項目的整個(gè)生命周期�！鄙虡I(yè)地產(chǎn)是持續投入和長(cháng)久考驗，不僅前期要做好定位、規劃，中期要做好建設、招商，項目建成后的運營(yíng)、管理以及必要時(shí)的升級改造，更是決定商業(yè)項目保持長(cháng)久生命力，始終能為商家帶來(lái)最大利益、給顧客以不斷驚喜的關(guān)鍵。

以重慶北城天街為例，2003年龍湖(重慶)北城天街項目開(kāi)業(yè)，前前后后龍湖打造北城天街歷時(shí)十年之久，目前，北城天街已成為西部首條“國家4A級旅游景區”現代商業(yè)步行街，是國內唯一家以項目名稱(chēng)作為國家行政地名的商業(yè)地產(chǎn)項目，更是同業(yè)眼中“每個(gè)平方米都能擰出人民幣”的商業(yè)價(jià)值標桿。在北城天街的帶動(dòng)下，其所處的觀(guān)音橋商圈連續6年成為重慶發(fā)展速度最快的商圈和“重慶十大時(shí)尚地標”，并成為與重慶傳統的解放碑商圈齊名的重慶第二座“百億商圈”。

重慶北城天街開(kāi)業(yè)后的第八年，龍湖投入5000萬(wàn)元對其進(jìn)行升級改造，在動(dòng)線(xiàn)、燈光、店招、標識等多處細節進(jìn)行升級，突顯人性化，讓整個(gè)項目耳目一新，直接帶動(dòng)了項目租金收入提升。同時(shí)對主力店進(jìn)行重新定位改造，也為租金收入的提升帶來(lái)了顯著(zhù)成果。

現在的北城天街立足重慶，輻射西南地區，是重慶最大、功能最完善、業(yè)態(tài)最豐富的超大型購物中心。據統計，2011年北城天街日均客流量15萬(wàn)人次，單日最高客流量突破20萬(wàn)人次，已達到成熟購物中心單日客流量國際行業(yè)標準；2011年北城天街營(yíng)業(yè)額突破30億元，成為業(yè)界神話(huà)。

龍湖的用心與貼心，得到了眾多商家的信任和追隨，建立起一個(gè)龐大的商戶(hù)資源庫，使龍湖成為國內招租率排名前列的商業(yè)運營(yíng)商之一。目前國內商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍招租率在5-7成，而龍湖旗下運營(yíng)項目的出租率與開(kāi)業(yè)率均高于國內平均水平，甚至出現很多商家都是“龍湖開(kāi)到哪里，就跟到哪里”的局面。

龍湖地產(chǎn)通過(guò)長(cháng)期對商業(yè)理念的探索和積累，最終形成了一套固定的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，并將這種模式復制到各區域項目，使項目的開(kāi)發(fā)取得成功。這些都是我們特發(fā)人值得學(xué)習和借鑒的。