淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)濟測算

張宇/特發(fā)地產(chǎn)公司

不研究資料便進(jìn)行投資，有如玩撲克牌而不看牌一樣。主要針對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目的經(jīng)濟測算，又稱(chēng)開(kāi)發(fā)投資的可行性分析，是一個(gè)由模擬房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)投資過(guò)程作為主軸，依據收入減支出原理，考慮資金的時(shí)間價(jià)值，以現金流量作為主要表現方式，運用數學(xué)方法及函數公式，將房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)投資過(guò)程量化展示出來(lái)，最后通過(guò)一系列的財務(wù)指標評判項目的開(kāi)發(fā)投資可行性。

可行性研究一般要回答以下問(wèn)題:

技術(shù)：產(chǎn)品規劃設計；經(jīng)濟：盈利能力；財務(wù)：資金平衡；融資：籌集到所需的資金量；實(shí)力：自有資金足夠35%；周期：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期排布合理；調動(dòng)：人力，物力資源。

一、財務(wù)如何評價(jià)項目的主要經(jīng)濟指標

根據國家現行財稅制度和價(jià)格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價(jià)指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據以判別項目的財務(wù)可行性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的財務(wù)評價(jià)指標最常用的分類(lèi)方式是靜態(tài)評價(jià)指標和動(dòng)態(tài)評價(jià)指標。

靜態(tài)投資是以某一基準年、月的建設要素的價(jià)格（時(shí)點(diǎn)價(jià)格）為依據所計算出的建設項目投資的瞬時(shí)值；動(dòng)態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎上考慮資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟評價(jià)方法。它除了包括靜態(tài)投資所含內容之外，還包括建設期貸款利息、漲價(jià)預備費等。動(dòng)態(tài)投資適應市場(chǎng)價(jià)格運行機制的要求，使投資的計劃、估算更加符合實(shí)際。

二、房地產(chǎn)投資項目基礎數據的分析估算

（一）首先，我們需要理順?lè )康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的現金流模型。

現金流模型對應于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目的主要過(guò)程，橫向軸表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目各個(gè)環(huán)節對應的時(shí)間點(diǎn)，縱向軸表示每個(gè)時(shí)間節點(diǎn)上對應的現金流入與現金流出情況，其中，凈現金流量=收入-支出，即項目開(kāi)發(fā)凈利潤。

（二）其次，我們需要弄清四個(gè)重要板塊

1、板塊一為時(shí)間基數板塊，這里面涉及到開(kāi)發(fā)建設期、銷(xiāo)售期、經(jīng)營(yíng)期的時(shí)間長(cháng)短與交叉情況。

2、板塊二為成本估算板塊，涉及到成本的組成及其內涵，需要對類(lèi)似項目的成本構成情況做市場(chǎng)收集與整理，做到模擬估算的成本構成盡量與實(shí)際相切近；其一般的基本組成包括土地取得費用、前期費用、建安成本、開(kāi)發(fā)期間稅費、管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用及不可預見(jiàn)費用。

3、板塊三為稅賦板塊，主要涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中涉及到的多個(gè)稅種，重要的是要知曉并安排其具體支付的時(shí)間節點(diǎn)。

4、板塊四就是我們所看到及用到的參數，經(jīng)濟測算并不是一個(gè)孤立的存在，它是市場(chǎng)調查研究、物業(yè)發(fā)展組合、項目定位、建筑設計等等一系列成果與資料的集中綜合反映，通過(guò)經(jīng)濟測算得到的量化結果去印證前述定性得到的成果可行性。

三、經(jīng)濟測算需理清的四個(gè)難點(diǎn)

難點(diǎn)一是成本的計算。在理清成本構成主要類(lèi)項后，需對其細分項進(jìn)行分析，比如，前期費用中包含了可行性研究費用、勘察設計費、土地平整費用等等，需要在對收集到的相類(lèi)似項目進(jìn)行分析與整理基礎上，結合本身情況給予參數設定。

難點(diǎn)二收入的計算。根據項目的定位，可分為銷(xiāo)售物業(yè)與持有經(jīng)營(yíng)型物業(yè)。銷(xiāo)售型物業(yè)同時(shí)考慮銷(xiāo)售體量的變化與銷(xiāo)售價(jià)格的變化，持有型物業(yè)需要考慮持有時(shí)間段、持有期的租金/經(jīng)營(yíng)收入變化、持有期的成本變化、是否轉售等多方面的因素。測算時(shí)合理的設定相關(guān)計算參數。

難點(diǎn)三是資金的安排。資金安排情況直接影響到現金流量的流進(jìn)與流出，資金的安排并不是主觀(guān)設定，而是依據市場(chǎng)上房地產(chǎn)項目資金安排的一般情況，結合項目本身的特點(diǎn)在保證邏輯通順理情況下，合理有序的對資金的發(fā)生時(shí)點(diǎn)進(jìn)行安排。

難點(diǎn)四是測算套表的編排。在套表的具體編排中，我們需要運用到一定的數學(xué)方法與函數公式，比如在設定持有物業(yè)持有期內的租金變化時(shí)，可運用市場(chǎng)趨勢法分析；在求取動(dòng)態(tài)財務(wù)指標內部收益率時(shí)，可采用函數公式IRR(現金流數組)。

四、需要樹(shù)立良好的工作心理

投資可行性分析測算本質(zhì)是在用數據說(shuō)明事實(shí)，用數據分析結果提供決策參考，它是一項客觀(guān)嚴謹而又需要藝術(shù)發(fā)揮的工作。每個(gè)項目的情況都不同，體現出來(lái)的投資可行性分析也不同，需要對具體項目，具體分析，然后具體制表。

經(jīng)濟測算本身并不難，難的情況多數是我們在沒(méi)有對本項目情況做詳細考量分析的情況下，就匆匆照搬引用別的項目的模板，主動(dòng)或被動(dòng)被搬照引用模板里面的數據、鏈接、參數、架構等等所迷惑。

綜上，在做經(jīng)濟測算時(shí)，我們需要樹(shù)立良好的工作心理，我們依賴(lài)的是充分調查的市場(chǎng)數據與資料，而不是所謂的經(jīng)驗值與現成的套表模板。