抵押權的追及效力是指抵押物因轉讓或者其他原因而發(fā)生所有權人變動(dòng)時(shí)，抵押權不受影響，依然附著(zhù)于該物而存在，當債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權人仍可對抵押物行使抵押權。用通俗的話(huà)來(lái)說(shuō)就是：當房屋被抵押給銀行后，房屋所有者可不經(jīng)銀行同意將房屋自由轉讓?zhuān)�銀行對轉讓后的房屋仍然享有抵押權，當債務(wù)人不能償還借款時(shí)，銀行可以行使對房屋的抵押權，通過(guò)拍賣(mài)房屋優(yōu)先受償所得價(jià)款。

一、抵押權追及效力的舊規和新規

舊規：現行的《中華人民共和國物權法》第191條規定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部份歸抵押人所有，不足部份由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權的除外。

根據以上條款，抵押人（所有人）未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押物。在現實(shí)中往往出現一個(gè)很大價(jià)值的房產(chǎn)上有一個(gè)金額很小的抵押權，例如市場(chǎng)價(jià)值為500萬(wàn)元的房屋，可能僅因為所有權人需要向銀行借款100萬(wàn)元而被抵押給銀行。被抵押的房屋由于《物權法》191條的規定，喪失了在市場(chǎng)上自由流通的資格，如所有權人需要轉讓該房屋，需要銀行同意，銀行在房屋所有權人還清借款后，再注銷(xiāo)抵押登記，該房屋才能在市場(chǎng)上自由流通。實(shí)踐中，賣(mài)房人、買(mǎi)房人以及銀行，在此事項上耗費的人力、物力及金錢(qián)是巨大的，無(wú)形中消耗了許多社會(huì )資源。

為了提高物的流通效率，簡(jiǎn)化交易程序，促進(jìn)市場(chǎng)流通，《民法典》物權編對抵押物的追及效力設置了與前差異較大的條款�！睹穹ǖ洹返�406條第一款規定：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。此條款明確了兩點(diǎn)：一是允許抵押財產(chǎn)自由轉讓?zhuān)欢�是抵押權“不受影響”�?/span>

在《民法典》406條的規定下，房屋所有權人將房屋抵押給銀行后，可不經(jīng)銀行同意，將房屋轉讓給其他人，但是銀行仍然享有對房屋的抵押權，一旦銀行的借款未能清償，銀行可將房屋拍賣(mài)、變賣(mài)，并從中優(yōu)先受償。如此，被抵押的房屋獲得了在市場(chǎng)上自由流通的資格。

二、新規出臺后的影響

《民法典》在抵押權的追及效力的條款設置上，完全顛覆了此前《物權法》的規定，對我們的生活和工作有較大的影響，有幾個(gè)方面需要注意：

（一）二手房買(mǎi)賣(mài)中的贖樓業(yè)務(wù)可能縮減。以往在二手房買(mǎi)賣(mài)中，因未經(jīng)銀行同意，不得轉讓房產(chǎn)，往往需要買(mǎi)方先墊付資金給賣(mài)方，賣(mài)方將資金還清銀行貸款，銀行注銷(xiāo)抵押登記后，再將房屋轉讓給買(mǎi)方，買(mǎi)方再將該房屋重新給銀行辦理抵押登記。這里有兩個(gè)風(fēng)險：一是賣(mài)方如果還有其他債務(wù)，在房屋被解除抵押后，可能會(huì )遭到法院查封或者凍結，買(mǎi)方會(huì )出現“財房?jì)煽铡钡那闆r；二是賣(mài)方在贖回樓后，由于在辦理房產(chǎn)登記前，房屋登記的所有人還是賣(mài)方，若此時(shí)賣(mài)方一房二賣(mài)，也會(huì )造成買(mǎi)方“血本無(wú)歸”。

《民法典》在明年1月1日生效后，由于房屋可以自由轉讓?zhuān)�但銀行對房屋的抵押不受影響，因此可以省去“贖樓”、“再抵押”的過(guò)程，可將房屋直接過(guò)戶(hù)轉讓?zhuān)�大大減少交易環(huán)節和成本，同時(shí)減少交易的風(fēng)險。

（二）買(mǎi)方會(huì )買(mǎi)到一個(gè)權利有瑕疵的標的物。以往我們在合同審查中，對于價(jià)值較高物品所有權的轉讓?zhuān)瑫?huì )有專(zhuān)門(mén)條款設置“賣(mài)方”需保證所交易標的權利完整，不存在其他第三方在此物上包括擔保物權在內的任何權利。對于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，任何抵押均需登記，買(mǎi)方在交易時(shí)可以通過(guò)公開(kāi)的信息查詢(xún)渠道對不動(dòng)產(chǎn)做“背調”，但對動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于買(mǎi)受人無(wú)法從權利外觀(guān)辨識該動(dòng)產(chǎn)是否設定抵押權，倘若獲得所有權之后仍要承受抵押權負擔，則風(fēng)險過(guò)于巨大。

（三）抵押權人追及效力的限制�！睹穹ǖ洹�406條雖給予了抵押權人的追及效力，但《民法典》403、404條對動(dòng)產(chǎn)抵押做了限制：一、以動(dòng)產(chǎn)抵押的（不論是否登記），不得對抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財產(chǎn)的買(mǎi)受人；二、未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押物不得對抗善意第三人。

上述條款何解？舉兩個(gè)例子：一個(gè)珠寶商為了買(mǎi)特力大廈的一個(gè)商鋪，將其所有的珠寶、黃金等產(chǎn)品原料或半成品抵押給特力，且該抵押已辦理了抵押登記，該珠寶商將其中部分珠寶通過(guò)其正常銷(xiāo)售賣(mài)給了消費者，消費者已支付了合理的價(jià)格并取得了該珠寶，則特力對賣(mài)出的該部分珠寶不享有抵押權；特發(fā)小貸給某人提供借款，借款人將其名下高檔車(chē)抵押給小貸，但未辦理抵押登記。后該借款人將高檔車(chē)以合理的市場(chǎng)價(jià)格轉賣(mài)給了第三人，特發(fā)小貸喪失了對該高檔車(chē)的抵押權，只能要求借款人提供其他抵押物或要求其提前還款。

《民法典》物權編對抵押權的新規定對我們今后的生活和工作有很大影響，提前了解和掌握《民法典》相關(guān)條款，可以最大程度避免風(fēng)險。