近幾年，深圳市高科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，同時(shí)政府積極推進(jìn)和完善科技園區建設，特別是出臺專(zhuān)項政策，支持新一代信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為特發(fā)信息工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了良好的機遇。特發(fā)信息存在少量未開(kāi)發(fā)土地資源，針對高新區科技企業(yè)對寫(xiě)字樓和科研場(chǎng)所的需求，2007年，公司首度提出將工業(yè)地產(chǎn)作為特發(fā)信息發(fā)展戰略的重要分支,制定主營(yíng)業(yè)務(wù)與工業(yè)地產(chǎn)兩翼齊飛的發(fā)展戰略,從戰略高度出發(fā)跨入工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。特發(fā)信息港一期2011年建成投入使用，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始起航。 

為將公司現有的工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)好、管理好，特發(fā)信息港一期建成投入使用后，公司選調優(yōu)秀人才，招聘專(zhuān)業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)、工程維修專(zhuān)業(yè)人員，充實(shí)壯大物管隊伍，組建專(zhuān)業(yè)物管經(jīng)營(yíng)團隊，建機制、謀方略，優(yōu)化服務(wù)標準，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，使工業(yè)地產(chǎn)成為特發(fā)信息一個(gè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。通過(guò)幾年的摸爬滾打，特發(fā)信息在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累了一些經(jīng)驗，現與大家分享。

一、建立租賃價(jià)格聯(lián)動(dòng)機制，價(jià)格制定市場(chǎng)化

特發(fā)信息港招租的基準價(jià)格來(lái)源于充分的市場(chǎng)調研，一是通過(guò)選聘專(zhuān)業(yè)中介機構進(jìn)行市場(chǎng)研究，二是自己“走出去”，了解科技園南區、中區和北區相關(guān)物業(yè)的市場(chǎng)行情，特別是參考類(lèi)似可比物業(yè)的價(jià)格情況。通過(guò)大量的多層次市場(chǎng)調研，了解和掌握較為全面的市場(chǎng)信息，形成特發(fā)信息港初始招租基準價(jià)格。由于價(jià)格確定前做了大量的市場(chǎng)調研，制定出的價(jià)格貼近市場(chǎng)，同時(shí)，對客戶(hù)需求面積的大小，也做了精準的分析，以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，園區招租較為順利。目前，特發(fā)信息港一期出租率已近100%。

雖然有了基準價(jià)格，但市場(chǎng)是不斷變化的，為了應對市場(chǎng)的千變萬(wàn)化，公司制定了租賃價(jià)格管理規定，明確規定了各種物業(yè)的最低租賃價(jià)格，作為價(jià)格談判底線(xiàn)。規定每年兩次進(jìn)行物業(yè)租賃價(jià)格市場(chǎng)調研，通過(guò)中介、上門(mén)、電話(huà)、網(wǎng)上招租信息等方式，對作用參考的物業(yè)上年度租賃價(jià)格、本年度租賃價(jià)格、物業(yè)配套、水電、停車(chē)費收取標準等方面詳細調查。結合政府物業(yè)租賃指導價(jià)，及我司物業(yè)所處片區，形成物業(yè)租賃價(jià)格調研報告，其中每年12月份形成的調研報告，報公司班子會(huì )審核批準后，作為下一年度的招租基準價(jià)格，物業(yè)經(jīng)營(yíng)部門(mén)不得突破。每年年中進(jìn)行的市場(chǎng)調查結果與公司現行價(jià)格水平進(jìn)行比較，價(jià)格差異10%以上的，將對下半年價(jià)格水平按調查結果進(jìn)行調整，否則，年初制定的價(jià)格不作調整。

公司建立了租金價(jià)格聯(lián)動(dòng)模型，與市場(chǎng)捆綁，確保公司租金價(jià)格水平與市場(chǎng)接軌，并隨著(zhù)租賃行業(yè)租金波動(dòng)而變動(dòng)，確保公司租賃效益。

二、完善制度，規范運作

特發(fā)信息港招租伊始，租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)大規模開(kāi)展，由于沒(méi)有集中招租經(jīng)驗，在整個(gè)招租過(guò)程中遇到了很多困難，當時(shí)雖然制定了業(yè)務(wù)制度和流程，但并不能與具體運作很好地銜接和有效支撐，致使業(yè)務(wù)審批過(guò)程長(cháng)，效率低。為了使公司租賃業(yè)務(wù)規范運作，提高工作效率，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的摸索，公司專(zhuān)門(mén)修訂了《特發(fā)信息物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)基本政策》和《特發(fā)信息租賃物業(yè)審批流程》，對于合同期限、合同簽署、審批權限、免租裝修期、例外事項的審批權限等等都有明確管理規定。

在物業(yè)租賃流程中，物業(yè)部經(jīng)營(yíng)主管先接洽意向客戶(hù)，篩選符合入園條件的客戶(hù)，對于需求面積較大的客戶(hù)及重點(diǎn)引入的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，由物業(yè)部經(jīng)理親自談判。待雙方達成合作意向條款后，遵照公司租賃業(yè)務(wù)審批流程，按級審批。1、合同期限的審批權限規定：?jiǎn)巫谖飿I(yè)租賃期限兩年以?xún)鹊奈飿I(yè)租賃事項，由分管副總審批；兩年以上三年以?xún)鹊�，總�?jīng)理審批；三年及以上的，董事長(cháng)審批。2、根據公司租賃物業(yè)面積特點(diǎn)，免租裝修期規定：?jiǎn)雾椇贤�面積600平方米內，給予不超過(guò)30個(gè)免租自然日，每增加500平方米面積，增加不超過(guò)15個(gè)免租自然日；單項合同面積大于3000平方米的，給予不超過(guò)90個(gè)免租自然日。3、例外事項的審批權限規定：租價(jià)低于年度租賃基準價(jià)格且租金折扣在5%以?xún)�，或免租期在規定期限內增�?/span>30自然日的優(yōu)惠事項，由總經(jīng)理審批；租價(jià)低于年度租賃基準價(jià)格且租金折扣在5%以上，或免租期在規定期限內增加30自然日以上的優(yōu)惠事項，由董事長(cháng)審批。4、合同簽署授權規定：董事長(cháng)授權分管副總簽署租賃面積500平方米以上的租賃合同；董事長(cháng)授權物業(yè)部經(jīng)理簽署租賃面積500平方米以?xún)鹊淖赓U合同。

界定清晰的工作權限，規范運作，制度透明，流程清晰，大大提高了物業(yè)租賃的工作效率，同時(shí)從制度層面規避了徇私舞弊等不良行為的發(fā)生。

三、依托政策積極合作，打造專(zhuān)業(yè)園，實(shí)現企業(yè)與政府共贏(yíng)

特發(fā)信息港地處南山科技園片區，受高新區租賃政策的影響，入駐企業(yè)門(mén)檻較高，必須是高新技術(shù)企業(yè)且其經(jīng)營(yíng)的行業(yè)范圍也有嚴格的限制，需經(jīng)政府部門(mén)審批通過(guò)后方可入園。同時(shí)，對業(yè)主單位物業(yè)的可出租面積和租賃價(jià)格，都有明確規定。公司科技園片區的租賃物業(yè)占據公司物業(yè)總租賃面積的68%，收入占總租賃收入的85%，如何經(jīng)營(yíng)好這塊物業(yè)，對公司非常重要。

特發(fā)信息港一期建成使用，招租規模較大。為將一期租賃物業(yè)推向市場(chǎng)，與政府相關(guān)部門(mén)加強合作，著(zhù)力引進(jìn)新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，主要聚焦在高性能集成電路設計及應用、下一代通信網(wǎng)絡(luò )、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、三網(wǎng)融合和高端軟件等范疇。為促進(jìn)深圳新一代信息技術(shù)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)我市產(chǎn)業(yè)轉型和升級，公司和政府相關(guān)部門(mén)合作，共同成立了深圳市“新一代信息技術(shù)專(zhuān)業(yè)園”，主要扶持具有自主知識產(chǎn)權的中小創(chuàng )新研發(fā)型企業(yè)，為其提供辦公場(chǎng)地。以此方式運作，不僅解決了該處物業(yè)租賃的合規性，提升了我司科技園片區租賃物業(yè)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)對深圳市新一代信息技術(shù)的發(fā)展也起到了一定的促進(jìn)作用。

四、全方位提供服務(wù)，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，提升物業(yè)使用價(jià)值

特發(fā)信息港所處位置并不是繁華地段，交通出行不太便利，而且周邊的配套服務(wù)還不完善，這給我們的招租帶來(lái)很多困難。為了扭轉這一局面，提升物業(yè)價(jià)值，我們在交通出行、周邊配套及客戶(hù)服務(wù)上做了很多努力。通過(guò)改善交通環(huán)境，完善物業(yè)配套，加強客戶(hù)服務(wù)，以此來(lái)提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，提升物業(yè)價(jià)值及物業(yè)招租競爭力。

（一）改善交通環(huán)境

特發(fā)信息港所處科豐路及周邊瓊宇路、青梧路到本公司都是斷頭路，道路極其不暢且狹窄，亂停車(chē)現象也較為突出，遇高峰期及下雨天，交通擁堵問(wèn)題極為嚴重。為解決園區入園客戶(hù)的出行難問(wèn)題，經(jīng)與相關(guān)部門(mén)多次反映，道路劃線(xiàn)、中間隔離護欄、禁停標識得到了解決。另外，我們還積極向有關(guān)部門(mén)申請打通青梧路與北環(huán)路輔道通道，或打通科豐路與銅鼓路通道，進(jìn)一步緩解園區出行壓力，該項工作正在進(jìn)一步推進(jìn)之中。

（二）完善物業(yè)配套

公司周邊購物、餐飲、銀行、酒店等商業(yè)配套較少，不能滿(mǎn)足園區客戶(hù)的基本要求。因此，公司在信息港一期建設中，專(zhuān)門(mén)規劃建設了食堂、餐廳等基本配套設施，以解決園區上千人的就餐需求。園區食堂引入鑫輝餐飲，該公司以其獨特的經(jīng)營(yíng)理念，致力于打造綠色健康食品，品種繁多，口味齊全，推出的透明食堂及廚房體驗日活動(dòng)廣受客戶(hù)歡迎，讓大家吃得放心、舒心。

同時(shí)，A、B棟架空層裝修完成后，將引進(jìn)銀行、西餐廳、便利店等園區服務(wù)配套，豐富園區業(yè)態(tài)，給入園企業(yè)提供舒適、便利的工作環(huán)境。

（三）推行專(zhuān)業(yè)園孵化載體服務(wù)模式

特發(fā)信息港園區設立了“專(zhuān)業(yè)園服務(wù)中心”，為入駐企業(yè)在業(yè)務(wù)培訓、咨詢(xún)、融資和市場(chǎng)推廣等方面提供支持，協(xié)助入園企業(yè)的創(chuàng )新發(fā)展。“專(zhuān)業(yè)園服務(wù)中心”成立以來(lái)開(kāi)展的主要工作有以下方面：定期向入園企業(yè)派發(fā)行業(yè)資訊，行業(yè)期刊，并關(guān)注園區企業(yè)成長(cháng)狀況及發(fā)展過(guò)程；不定期拜訪(fǎng)企業(yè)，掌握企業(yè)信息及成長(cháng)訴求；多次組織園區企業(yè)申報項目，參加展會(huì )，并為加強園區企業(yè)交流，分享發(fā)展中的寶貴經(jīng)驗，組織召開(kāi)座談會(huì )，加深園區企業(yè)溝通、學(xué)習和交流。如參加深圳（國際）集成電路技術(shù)創(chuàng )新與應用展、IC China 2012高峰論壇研討會(huì )，與銀行合作推行“2012年度IC產(chǎn)業(yè)科技金融扶持計劃—IC貸”等。通過(guò)開(kāi)展一系列研討會(huì )、洽談會(huì )、展會(huì )等活動(dòng)，提供各種交流平臺，推動(dòng)企業(yè)成長(cháng)。另外，為豐富園區企業(yè)員工的業(yè)余文化生活，多次組織園區企業(yè)免費參與體育活動(dòng)，如羽毛球運動(dòng)，加強業(yè)余交流。通過(guò)組織一系列的活動(dòng)，助推企業(yè)在特發(fā)信息港壯大發(fā)展，并拉近彼此的距離，形成友好、和諧的園區氛圍。

（四）提供全方位保姆式物管服務(wù)

特發(fā)信息港園區外聘國家首批一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)—長(cháng)城物業(yè)，為入園企業(yè)提供物管服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)檔次和水平。定期在園區發(fā)放客戶(hù)滿(mǎn)意度調查問(wèn)卷，為物管服務(wù)打分，并提出客戶(hù)最關(guān)心和希望解決的問(wèn)題，以此作為溝通和交流的平臺，反映客戶(hù)的真實(shí)想法，為建設和諧平安園區，獻言獻策；對待客戶(hù)提出的維修申請，第一時(shí)間上門(mén)服務(wù)，解決客戶(hù)的實(shí)際問(wèn)題；加強物業(yè)安保、綠化、清潔工作，為建立整潔、溫馨、平安、幸福園區提供優(yōu)質(zhì)、貼心服務(wù)，憑借其綜合實(shí)力及專(zhuān)業(yè)能力，獲得客戶(hù)一致好評。 

五、提升能力迎接挑戰，促進(jìn)特發(fā)信息工業(yè)地產(chǎn)更大發(fā)展

隨著(zhù)特發(fā)信息港二期工程項目破土動(dòng)工，特發(fā)信息工業(yè)地產(chǎn)規模又上新臺階。但受經(jīng)濟形勢影響、高新區租賃政策的限定，再加之我司所處地段周邊租賃物業(yè)供應不斷增加，面對租賃物業(yè)市場(chǎng)的競爭加劇，尤其是特發(fā)信息港二期2015年建成投入使用帶來(lái)的招租壓力，特發(fā)信息物業(yè)經(jīng)營(yíng)團隊勢必做足功課，在競爭中樹(shù)立危機意識，做好準備，迎接挑戰：

（一）引入信息化管理手段，提升客戶(hù)信息管理、合同管理、收費管理、客戶(hù)服務(wù)管理等，進(jìn)一步提升物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。

（二）加大招租力度，構建并擴大租賃銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )，注重潛在客戶(hù)的儲備，完善租賃信息發(fā)布渠道，盡早出租，早獲效益。

（三）進(jìn)一步加強租賃市場(chǎng)的價(jià)格聯(lián)動(dòng)機制，與周邊物業(yè)及中介形成良好的互動(dòng)合作關(guān)系，信息共享，調研結論能客觀(guān)反映出租賃市場(chǎng)的價(jià)格行情，為租賃決策提供重要支撐。

（四）不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，以樹(shù)立特發(fā)信息物業(yè)服務(wù)品牌為出發(fā)點(diǎn)，從細節入手，與客戶(hù)多溝通，交朋友，同客戶(hù)保持平穩、長(cháng)期的合作關(guān)系，確保公司效益。

（五）加強物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機制變革，由單一的職能部門(mén)向事業(yè)部制經(jīng)營(yíng)機構轉變，激勵員工積極性，為公司爭取到最大的經(jīng)濟效益。

我們將不斷努力，確保公司租賃物業(yè)保值增值，推動(dòng)特發(fā)信息工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)持續健康發(fā)展，為實(shí)現做大做強特發(fā)信息戰略目標而不斷努力！