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從和平里項目造價(jià)控制看特發(fā)地產(chǎn)公司的轉型升級
發(fā)布日期:2014/7/16 14:59:33 | 瀏覽次數:12562 來(lái)源:特發(fā)地產(chǎn)公司總經(jīng)理 陳寶杰
特發(fā)和平里是特發(fā)地產(chǎn)公司成長(cháng)壯大的一個(gè)里程碑。在新浪樂(lè )居舉辦的“改變的力量——深圳地產(chǎn)2013年度新媒體大獎”活動(dòng)中，特發(fā)和平里項目作為深圳上百個(gè)在售、待售地鐵物業(yè)中的杰出代表，以其合理的項目定位、優(yōu)越的社區配套和環(huán)境設計創(chuàng )新，獲得最具投資價(jià)值物業(yè)大獎。在項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，地產(chǎn)公司在提升項目設計的同時(shí)，努力健全和優(yōu)化管理機制，項目管理制度更加系統、規范，確保項目安全、優(yōu)質(zhì)、高效推進(jìn)，為特發(fā)地產(chǎn)公司向市場(chǎng)化轉型奠定了基礎。本文從和平里項目造價(jià)控制這個(gè)側面舉例分析說(shuō)明。
一、以合同為中心，構建造價(jià)管控體系
施工合同是明確發(fā)包人和承包人相互權利、義務(wù)和責任關(guān)系的合同，是工程建設質(zhì)量、進(jìn)度、投資三方面控制的主要依據。為了控制總造價(jià)目標，我們構建了以合同為中心的造價(jià)管控體系，包括：工程量規定：如工程實(shí)施范圍、工程量清單；計費及支付方式：如單價(jià)、總造價(jià)的組成、計費方式、浮動(dòng)率、工程款的支付方式；工程變更與質(zhì)量進(jìn)度控制：如工程變更的審批、現場(chǎng)簽證、工期、質(zhì)量與工程結算的約定；風(fēng)險控制：如檢測、檢驗費，索賠、風(fēng)險范圍、幅度以及調整辦法；甲定乙購材料、設備以及分包工程等等。除此之外，我們特別注意把握未來(lái)建設中可能出現的政策法規、物價(jià)、人工等諸多風(fēng)險，框住總包造價(jià)。為此，我們采取了以下措施：
（一）充分分析不可預見(jiàn)風(fēng)險，制訂限制性條款。在制定合同條款的過(guò)程中，我們花費了將近三個(gè)月時(shí)間收集資料，結合現場(chǎng)工程師經(jīng)驗，總結歸納出60條針對不可預見(jiàn)風(fēng)險的限制性條款，有力地規避了主體合同的不可預見(jiàn)風(fēng)險。
（二）引進(jìn)措施費包干法，實(shí)行風(fēng)險包干，有效地減少施工過(guò)程中的索賠。截止目前8.17億元的總包合同工程，發(fā)生283萬(wàn)元現場(chǎng)簽證，占比0.35%。
（三）控制“甲定乙購”及自主招標項目造價(jià)
在總承包合同中，“甲定乙購”項目7869萬(wàn)元，占到造價(jià)總包的10%。為了更好地規避上述不可預見(jiàn)風(fēng)險，我們把“甲定乙購”項目當成“自主招標項目”來(lái)做，安排了足夠的時(shí)間和人力來(lái)制定招標文件。
（四）采用進(jìn)度節點(diǎn)付款的方法。改每月付進(jìn)度款為按進(jìn)度節點(diǎn)付款，有利于造價(jià)動(dòng)態(tài)管理和資金調配，能夠把以前放在審核工程進(jìn)度工程量的時(shí)間集中放在對設計變更的造價(jià)變化進(jìn)行增減分析，同時(shí)，這種付款方法也能激勵承包商加快項目工程進(jìn)度。
二、健全組織架構，厘定采購權限
（一）根據項目實(shí)際情況，建立了特發(fā)集團和平里項目建設審核委員會(huì )、和平里項目招標委員會(huì )、項目部三級造價(jià)管控體系，明確各級的管理責任及權限，合理分工授權，理順各級的管理關(guān)系。
（二）制定了《龍華地產(chǎn)項目建設審核委員會(huì )議事規則》、《龍華項目招標和采購管理辦法》、《龍華項目管理規程及操作指引》。對項目組織、報建、招標、合同管理、設計管理、工程管理、檔案管理、安全管理、工程變更、預決算、營(yíng)銷(xiāo)管理等18個(gè)工作流程進(jìn)行了梳理和規范。
（三）強化監督。工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、合同預算部等對應的職能部門(mén)負責供應商的遴選、考察、詢(xún)價(jià)；招標工作小組對前一過(guò)程進(jìn)行復核，視情況增減投標單位；審核委員會(huì )或招標委員會(huì )根據權限，設定評標定標辦法，確定中標人。對單一來(lái)源采購，談判組成員不少于3人，且不能同屬一個(gè)部門(mén)，超過(guò)50萬(wàn)元的還要有集團業(yè)務(wù)部門(mén)參與。集團業(yè)務(wù)部門(mén)定期對招投標情況進(jìn)行檢查。
三、落實(shí)招標制度，嚴格操作流程
（一）統一基本編制要求。要求標書(shū)表達清晰，無(wú)隱性成本、無(wú)模糊區域，技術(shù)門(mén)檻合理適用，較好地架設了公開(kāi)、公平、合理低價(jià)中標的競價(jià)平臺，在保證了質(zhì)量的基礎上，合理控制造價(jià)。
（二）逐級全面審核。對每一個(gè)項目，不管是否有歷史標書(shū)樣本，都要從頭把關(guān)，嚴格按流程逐步審核。即使對于某些標準合同，也不能因是“標準合同”就草草了事，而是結合以往的使用經(jīng)驗以及市場(chǎng)最新的資訊進(jìn)行完善修改，力爭在細節、深度、技術(shù)經(jīng)濟控制指標及相關(guān)控制造價(jià)條款等方面做到更嚴謹周全。
（三）做好招標項目交底，實(shí)現造價(jià)管理與現場(chǎng)管理無(wú)縫對接。為確保招標項目在現場(chǎng)實(shí)施過(guò)程中不走偏，造價(jià)管理人員適時(shí)到現場(chǎng)與工程師、監理和施工隊進(jìn)行充分溝通，詳細做好招標項目交底工作，確保招標確定的有關(guān)事項在現場(chǎng)得到切實(shí)執行，最大程度地發(fā)揮項目招標的效果。
（四）抓住關(guān)鍵環(huán)節，認真做好市場(chǎng)價(jià)格調查。在和平里項目一期陽(yáng)臺欄桿、空調百頁(yè)與鋁合金門(mén)窗3個(gè)材料項目招標過(guò)程中，我們通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格調查，方案比較，發(fā)現對3項目中的鋁型材、玻璃、五金配件3種主材進(jìn)行招標，造價(jià)更省。在公司領(lǐng)導的大力支持下，項目部按此方案進(jìn)行招標，詳細調查包括投標供貨商在內的近期市場(chǎng)成交價(jià)格，讓投標供貨商在價(jià)格透明的背景下進(jìn)行競標，最后招標造價(jià)合計為3776萬(wàn)元，較近期其他品牌地產(chǎn)商的進(jìn)貨價(jià)降低約292萬(wàn)元，在保障工程質(zhì)量的情況下節省造價(jià)8%。
四、動(dòng)態(tài)控制造價(jià)，精確安排資金計劃，提高資金利用率
以往工程普遍存在以下弊�。阂皇强傄鹊浇Y算基本結束，才能知道工程較為精確的造價(jià)數據，而且往往結算超預算，投資突破。二是工程付款缺乏計劃，導致資金利用率低。究其原因，主要是缺乏造價(jià)動(dòng)態(tài)控制手段，不能對造價(jià)進(jìn)行實(shí)時(shí)調控。為了提高造價(jià)控制水平，我們借鑒過(guò)往經(jīng)驗，在合同節點(diǎn)付款措施的基礎上，建立了適合和平里一期造價(jià)動(dòng)態(tài)控制的模型，每月對主要設計變更、現場(chǎng)簽證造成的造價(jià)增減進(jìn)行結算，提前做好資金計劃。
動(dòng)態(tài)控制造價(jià)，既讓造價(jià)控制人員時(shí)時(shí)刻刻對整個(gè)項目的工程成本變化情況做到心中有底，又為領(lǐng)導決策提供實(shí)時(shí)、可靠、客觀(guān)的依據。同時(shí)，有效地減少了結算階段的集中工作量，平衡了造價(jià)管理全過(guò)程的工作量，使造價(jià)整體工作計劃性、可靠性得到進(jìn)一步增強。安排專(zhuān)員分別按年、季、月做好資金計劃，有利于財務(wù)人員精確安排資金計劃，提高企業(yè)資金理財收益。
由于管控合理到位，特發(fā)和平里項目一期取得了較大的成功。預計和平里一期節省造價(jià)1423萬(wàn)元。根據總預算，一期建造成本金額為9.4億元，預計結算能控制在預算造價(jià)范圍之內。另一方面，通過(guò)制度建設和規范運作，也鍛煉了隊伍，培育了認真負責、精益求精的職業(yè)文化。當然，和平里一期建設工作中也存在一些不足，主要表現在設計控制環(huán)節重視不夠，產(chǎn)生了一些過(guò)于追求結構安全、外立面美觀(guān)，影響了工程造價(jià)，建筑的實(shí)用性也存在個(gè)別瑕疵，如因B棟外走廊飄雨增設圍護，架空層、公共部分裝修設計漏項，均增加了造價(jià)。上述問(wèn)題將會(huì )在今后的工作中，通過(guò)組織制度建設和業(yè)務(wù)素養的提升加以解決。
總體來(lái)講，特發(fā)和平里一期的開(kāi)發(fā)是成功的，我們在項目設計、施工管理、市場(chǎng)研判、成本控制等方面積累了經(jīng)驗。目前項目二期還在建設之中，同時(shí)，也在積極尋求市場(chǎng)項目。我們堅信，特發(fā)地產(chǎn)公司在走向市場(chǎng)化的轉型進(jìn)程中，會(huì )繼續追求精益化管理，探索商業(yè)模式和管理模式創(chuàng )新，做出更好的項目，為集團的改革和發(fā)展做出新的更大的貢獻。