金九銀十季，經(jīng)理人信心保持平穩增長(cháng)。中國房地產(chǎn)報調查結果顯示，10月中國房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(ChinaReal-EstateManagerConfidenceIndex，簡(jiǎn)稱(chēng)中房MCI指數)小幅提升，環(huán)比提升1%至81.12。
　　隨著(zhù)限購的進(jìn)一步松綁以及限貸松綁預期的提升，樓市現回暖跡象。接受中國房地產(chǎn)報調查的多位職業(yè)經(jīng)理人本月信心基本與9月持平。更多的開(kāi)發(fā)商對于調整期市場(chǎng)已經(jīng)表現淡定，認為今年的“金九銀十”差于往年，不會(huì )出現爆發(fā)式增長(cháng)。
　　“根據市場(chǎng)情況調整，該降就降。”在年度銷(xiāo)售目標的壓力下，以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略得到了多位經(jīng)理人的認同，有部分開(kāi)發(fā)商也將全年推貨重點(diǎn)放在9月和10月，以沖刺全年銷(xiāo)售任務(wù)。
　　下一階段，職業(yè)經(jīng)理人最關(guān)心的有兩大問(wèn)題，一個(gè)是資金問(wèn)題，國家是否會(huì )出臺一些政策，尤其是財政政策來(lái)對房地產(chǎn)商提供一些支持。另一個(gè)是國家宏觀(guān)經(jīng)濟是否能夠回暖，以刺激消費者的消費情緒和能力。
　　
　　旺季不旺
　　
　　與往年“金九銀十”不一樣，今年的“金九銀十”，許多購房者出現觀(guān)望心態(tài)，“十一”或許會(huì )成為部分人出手的一個(gè)時(shí)間節點(diǎn)。
　　從調查結果看，10月房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理信心指數與9月差別不大，出現1%的漲幅。約有接近一半的職業(yè)經(jīng)理人信心出現小幅上漲，35%左右經(jīng)理人信心與上月持平，還有約18%的經(jīng)理人信心微降。
　　“今年的市場(chǎng)比往年冷淡，融資環(huán)境還是比較緊。”五礦建設董事總經(jīng)理何劍波認為今年的“金九銀十”不同于往年。
　　新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認為，與2014年9月份相比，市場(chǎng)蛋糕不會(huì )再像過(guò)去一樣大，有些城市的蛋糕甚至在縮小，滬寧線(xiàn)五個(gè)主要城市從南京到上海，上半年的成交量下滑在21%~38%。不過(guò)，他表示新城控股旗下的新城地產(chǎn)今年上半年逆勢增長(cháng)35%。
　　中建五局董事長(cháng)魯貴卿判斷，整體形勢不會(huì )有大的變化，在四季度，特別是上市房企會(huì )加大推盤(pán)力度。“對于銷(xiāo)售政策會(huì )樂(lè )觀(guān)一點(diǎn)。”
　　在中房集團董事長(cháng)沈東進(jìn)看來(lái)，根據目前代理商反饋的信息，各地樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況依然是去化緩慢，大部分城市的開(kāi)發(fā)商都已開(kāi)始采用做金融產(chǎn)品等方式變相降價(jià)，重慶的萬(wàn)科甚至已經(jīng)采取了直接降價(jià)的促銷(xiāo)手段。
　　“目前雖然大部分城市都取消了限購政策，但是對于開(kāi)發(fā)商和購房者的貸款政策依然沒(méi)有放松，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現了資金鏈危機的情況。目前來(lái)看，地方政策無(wú)法刺激樓市回暖，這使得購房者的觀(guān)望情緒愈加嚴重，因此如果沒(méi)有重大政策和市場(chǎng)環(huán)境的變動(dòng)，我認為四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì )處于冰封期。”沈東進(jìn)說(shuō)。
　　今典集團董事長(cháng)張寶全的表達更直接。“如果說(shuō)9月份市場(chǎng)還會(huì )對今年抱有幻想，那么接下來(lái)的10月份，就是幻想破滅的時(shí)候。”他認為，這次市場(chǎng)低谷并不是外部經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)政策導致的，而是市場(chǎng)自發(fā)形成的。隨著(zhù)房地產(chǎn)稅的出臺，人們買(mǎi)房投資的意愿會(huì )大大減少，現在買(mǎi)房的基本都是剛需，所以，以往的“金九銀十”不會(huì )出現，即便10月份大家買(mǎi)房，也主要是剛需客戶(hù)。
　　
　　以?xún)r(jià)換量
　　
　　對于調整期的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逐漸學(xué)會(huì )了適應規則。靈活的定價(jià)策略被大多開(kāi)發(fā)商選用，或明或暗地降價(jià)跑量已是不爭的事實(shí)。
　　朗詩(shī)集團董事長(cháng)田明認為，在成交不足的情況下，很多開(kāi)發(fā)商的房子賣(mài)不掉，就會(huì )產(chǎn)生現金壓力。一些企業(yè)為了資金流就會(huì )降價(jià)，一旦降價(jià)，就會(huì )帶動(dòng)周邊的樓盤(pán)降價(jià)。至于在潛在的市場(chǎng)降價(jià)壓力之下，朗詩(shī)是否也會(huì )加入降價(jià)行列，田明回應道，要看市場(chǎng)情況來(lái)調整，行情該降的時(shí)候就降。
　　包頭的部分開(kāi)發(fā)商亦表示，正在“以?xún)r(jià)換量做促銷(xiāo)”。
　　“開(kāi)發(fā)商降不降價(jià)不是戰略性的問(wèn)題，是每個(gè)開(kāi)發(fā)商不同的策略性問(wèn)題。”旭輝集團董事長(cháng)林中說(shuō)，公司今年的銷(xiāo)售目標前面已經(jīng)完成了60%，后面只剩下40%，銷(xiāo)售壓力不大。因為銷(xiāo)售壓力比較小，加上公司有四十幾個(gè)項目，所以不會(huì )每個(gè)項目都降價(jià)，一定會(huì )采取隨行就市以及靈活應變、一城一策的銷(xiāo)售策略。
　　
　　“我們認為活得久比活得好更重要。我們會(huì )加強對樓盤(pán)的定位和渠道的拓展，在渠道上會(huì )加大一些力度，采用各種各樣的銷(xiāo)售渠道。”歐陽(yáng)捷說(shuō)，比如說(shuō)跟電商合作，采用一些有針對性的銷(xiāo)售渠道，包括一些線(xiàn)下的圈層營(yíng)銷(xiāo)等，主要是通過(guò)自己的能力達成銷(xiāo)售目標。公司的策略則是穩發(fā)展，從整體的經(jīng)濟環(huán)境考慮，適度穩健發(fā)展比激進(jìn)更加重要。
　　從市場(chǎng)反饋的信息看，一些大開(kāi)發(fā)商已在調整價(jià)格，加速去化。
　　遠洋地產(chǎn)(遠洋萬(wàn)和公館遠洋一方)(遠洋萬(wàn)和公館(樓盤(pán)資料)（資料、團購、論壇）遠洋一方(樓盤(pán)資料業(yè)主論壇)（資料、團購、論壇）)總裁李明也公開(kāi)表示，“下半年遠洋地產(chǎn)將合理調整產(chǎn)品結構，以主流產(chǎn)品為主，定位剛需及剛需改善客戶(hù)，采取靈活的價(jià)格策略，促進(jìn)完成全年400億的銷(xiāo)售目標。”
　　萬(wàn)科也在某項目開(kāi)盤(pán)當日推出了包括1萬(wàn)抵8萬(wàn)、“淘萬(wàn)行動(dòng)”賬單抵房款1萬(wàn)元、按揭付款9.8折等在內的優(yōu)惠。
　　田明認為，這次調整可能持續兩到三年的時(shí)間，并且會(huì )伴隨著(zhù)行業(yè)的洗牌，但是不會(huì )出現斷崖式下跌。一方面是因為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總的需求量還是很大，有需求支撐。另一方面則是中國有比較強勢的政府，不會(huì )坐視不管。
　　
　　金融政策成焦點(diǎn)
　　
　　“現金流和融資渠道是我下一階段最關(guān)心的問(wèn)題。”藍城中國執行總裁傅林江說(shuō)，如果限貸放松將會(huì )在一定程度上刺激市場(chǎng)。
　　在調查中，多位職業(yè)經(jīng)理人不約而同談到了對金融政策的關(guān)注。
　　事實(shí)上，在各地樓市“限購令”相繼退出之際，限貸政策松綁的呼聲開(kāi)始愈演愈烈。9月22日以來(lái)，有關(guān)工、農、中、建四大行放開(kāi)限貸的傳聞持續發(fā)酵。雖然上述大行紛紛辟謠，不過(guò)，“將放寬首套房貸認定標準”的消息仍然從不同渠道傳開(kāi)。
　　“限貸松動(dòng)對于購房者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是一個(gè)利好消息。”何劍波說(shuō)。
　　河南新田置業(yè)有限公司總經(jīng)理馮常生認為，樓市政策的延續和改觀(guān)，都會(huì )給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)影響。對于市場(chǎng)上房貸政策放松的信息，如果放松首套房貸政策抑或逐步放松、部分放松以至落實(shí)，可為購房者帶來(lái)更多的購買(mǎi)信心，也有助于增強購房者的支付能力，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費。
　　“進(jìn)入10月份，隨著(zhù)天氣由熱轉涼，看房、購房的人數可能會(huì )增加，取消限購、放松限貸等一些確定或待確定消息，某種程度上也可為樓市和消費者帶來(lái)利好。跳躍式趨勢顯現的可能性較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)、樓價(jià)、成交量?jì)r(jià)等會(huì )平穩發(fā)展。”河南和諧置業(yè)有限公司總裁吳肄群說(shuō)。
　　河南星聯(lián)置地(集團)有限公司副總經(jīng)理李濤同樣認為一些城市取消限購、房貸政策松動(dòng)會(huì )利好市場(chǎng)，剛需和改善型住房可在10月得到進(jìn)一步釋放。
　　“對于商業(yè)地產(chǎn)而言，關(guān)鍵在合理的配比和資金的周轉。”寶龍集團總裁許華芳說(shuō)。
　　林中認為，像中大型的上市企業(yè)，其實(shí)都不僅是面臨著(zhù)資金壓力，核心還是要完成年度目標，完成對資本市場(chǎng)的承諾，還有平衡好自己各項指標的表現。