深圳商報記者 彭琰

深圳土地管理制度改革迎來(lái)重大突破。最新一期《市政府公報》發(fā)布了《深圳市養老服務(wù)設施用地供應暫行辦法》和《關(guān)于促進(jìn)安居型商品房用地供應暫行規定》兩份文件，規定“農地”入市將可進(jìn)入養老設施和安居型商品房建設等民生領(lǐng)域，在盤(pán)活原農村集體土地方面邁出了探索步伐。

化解“農地”目前尷尬局面

高度城市化之后土地空間不足，不僅成為深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，也是民生項目、基礎設施落地的掣肘，因此盤(pán)活土地存量一直是我市土地管理制度改革的重要內容。深圳土地管理的鮮明特色是，盡管名義上所有土地完成了國有化，但還有為數不少的土地并沒(méi)有完成相關(guān)手續，實(shí)際上仍掌握在村集體和股份合作公司手里，在寸土寸金的當下，這部分土地的利用呈現出粗放、低效、落后的狀態(tài)。如何推動(dòng)“農地”入市？政府管理部門(mén)在完善政策、合理分配利益上想了很多辦法，來(lái)化解這批“農地”所處的“政府拿不回、集體用不了、市場(chǎng)用不好”的尷尬局面。

2012年5月，深圳成為全國土地管理制度改革綜合試點(diǎn)城市，6個(gè)月后深圳就宣布放開(kāi)“農地入市”，2013年12月首宗“農地”入市的案例在寶安福永誕生。之后，政府部門(mén)開(kāi)始籌劃農地入市進(jìn)入民生領(lǐng)域建設的方案。市規劃國土委此次同步出臺的《深圳市養老服務(wù)設施用地供應暫行辦法》（以下稱(chēng)《暫行辦法》）和《關(guān)于促進(jìn)安居型商品房用地供應暫行規定》（以下稱(chēng)《暫行規定》），就為農地入市后的用途開(kāi)辟了新領(lǐng)域，可謂深圳“土改”的又一重大舉措。

破解“一張養老床貴過(guò)一套房”

2014年4月，深圳推出兩塊土地在全國首次作為養老用地掛牌出讓?zhuān)�最后分別溢價(jià)6倍、7倍以4億元和2.8億元的價(jià)格出讓。業(yè)內人士大致計算的結果是，一個(gè)床位的固定投資達到113萬(wàn)元，一個(gè)床位基本成本達到每月11000元。一時(shí)間，社會(huì )上“一張養老床貴過(guò)一套房”、“富人養老”的議論甚囂塵上。根據市民政部門(mén)的規劃，我市在2020年前將建養老床位2.5萬(wàn)張，而在2011年養老床位才不到4000張。

根據《暫行辦法》，我市養老服務(wù)設施用地采取三種方式供應：市、區財政全額投資的養老服務(wù)設施用地，由市民政部門(mén)申請，報市政府批準后，可以采取協(xié)議免地價(jià)方式出讓土地使用權，土地使用權受讓人為市、區政府，實(shí)際使用單位為市、區民政部門(mén)；產(chǎn)權歸政府、引入社會(huì )資本舉辦的養老服務(wù)設施用地，由市民政部門(mén)申請，報市政府批準后，可以采取協(xié)議免地價(jià)方式出讓土地使用權，土地使用權受讓人為市、區政府，實(shí)際使用單位為市、區民政部門(mén)，由市、區民政部門(mén)通過(guò)公開(kāi)方式引進(jìn)社會(huì )資本經(jīng)營(yíng)；社會(huì )資本舉辦的養老服務(wù)設施用地，面向所有企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì )組織或者個(gè)人，采取招拍掛方式公開(kāi)出讓土地使用權。

這也意味著(zhù)，除非是純粹由社會(huì )資本舉辦的養老院，大部分養老服務(wù)設施將采用協(xié)議免地價(jià)方式獲得土地，避免了“一張養老床貴過(guò)一套房”的情況出現。

已建住房可回購用于養老設施

地從哪里來(lái)？《暫行辦法》提出“鼓勵原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位自行舉辦養老服務(wù)設施，原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位應與市規劃國土主管部門(mén)簽訂土地使用權出讓合同或補充協(xié)議，免繳地價(jià)，土地使用權期限重新計算”。

土地收益如何分配？《暫行辦法》提出，尚未完善征（轉）地補償手續且規劃為養老服務(wù)設施的用地，可以采取招拍掛方式公開(kāi)出讓土地使用權。所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位。

《暫行辦法》規定，土地使用權剩余期限不少于10年的已批未建合法用地符合規劃要求的，原用地單位申請自行舉辦養老服務(wù)設施，按居住用地基準地價(jià)、原土地使用權剩余年限補繳地價(jià)后實(shí)施；也可以采取招拍掛方式公開(kāi)轉讓土地使用權，轉讓后的土地使用權期限為原土地使用權剩余年限，按原土地用途及剩余年限計算的地價(jià)為轉讓底價(jià)，成交價(jià)高于底價(jià)的溢價(jià)部分，50%納入市國土基金，50%歸原用地單位。

值得注意的是，《暫行辦法》還提出了“回購”的辦法。即，已建住房項目經(jīng)市規劃國土主管部門(mén)、市住房保障部門(mén)、市民政部門(mén)同意，可整體用于舉辦養老服務(wù)設施。此類(lèi)項目可由市、區民政部門(mén)回購用于舉辦養老服務(wù)設施，也可采取公開(kāi)競投方式由社會(huì )資本持有并經(jīng)營(yíng)。

農地建安居型商品房

《暫行規定》旨在多渠道供應保障性住房用地，確保安居型商品房建設�！稌盒幸幎ā贩Q(chēng)，有多種情形可申請建設安居型商品房：企業(yè)通過(guò)協(xié)議方式取得且尚未開(kāi)發(fā)建設的工業(yè)用地、原自用住宅用地，在符合城市規劃的前提下，可以申請建設安居型商品房；協(xié)議出讓且尚未開(kāi)發(fā)建設的居住用地、商住混合用地符合城市規劃用途的，可以申請增加居住建筑面積用于安居型商品房建設；已出讓的公交場(chǎng)站、配電站、消防站等交通設施、公用設施用地，在確保滿(mǎn)足規劃功能的前提下，可以申請附建安居型商品房或公共租賃住房；改造為住宅的拆除重建類(lèi)城市更新項目，應按住宅建筑面積配建一定比例的安居型商品房或公共租賃住房；經(jīng)市規劃國土主管部門(mén)和市住房保障部門(mén)同意，公共租賃住房按我市相關(guān)規定補繳地價(jià)后，可以轉為安居型商品房。

此外，《暫行規定》稱(chēng)，尚未完善征（轉）地補償手續且符合城市規劃的用地，可以采取以下方式之一建設安居型商品房：原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位提出申請，通過(guò)市土地房產(chǎn)交易中心，以招拍掛方式公開(kāi)出讓土地使用權，所得收益60%納入市國土基金，40%歸原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位；原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位提出申請，通過(guò)市土地房產(chǎn)交易中心，以招拍掛方式公開(kāi)出讓土地使用權，所得收益90%納入市國土基金，10%歸原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位。選擇此方式的，原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位還可獲得不超過(guò)總建筑面積10%的物業(yè)。