2020年10月29日，黨的十九屆五中全會(huì )閉幕，審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》，不僅定調了“十四五”時(shí)期的發(fā)展計劃，也為中國中長(cháng)期發(fā)展提供了路線(xiàn)指引。

通過(guò)從我國的“十四五”規劃乃至中長(cháng)期發(fā)展路線(xiàn)中梳理出房地產(chǎn)行業(yè)的新邊界，牢牢抓緊“城市更新”、“新型城鎮化”、“土地要素改革”等核心精神，從而努力探索出一條企業(yè)未來(lái)可持續發(fā)展的路徑。

新時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)，需要學(xué)會(huì )和城市發(fā)展同生共長(cháng)，相輔相成。作為深圳的房地產(chǎn)企業(yè)，必須有所作為，也必將大有所為。告別十三五，邁向十四五，為春天故事續寫(xiě)更多篇章！

一、新邊界：房住不炒與人多地少

十四五時(shí)期，宏觀(guān)政策層面將會(huì )繼續延續自2016年底中央經(jīng)濟工作會(huì )提出“房住不炒”的導向，讓房地產(chǎn)真正回歸居住屬性，弱化投資屬性，并且嚴厲打擊投機行為。主基調不變，變化只是細化到每個(gè)城市“因城施策”甚至每個(gè)市場(chǎng)主體“因企施策”的具體舉措。聚焦到特區，深圳全市面積（不含深汕合作區）約1997平方公里，其中基本生態(tài)控制線(xiàn)范圍內土地面積占總面積一半，居住用地占建設用地為22%，遠低于國家標準。如何在“人多地少”的客觀(guān)環(huán)境下貫徹“房住不炒”，同時(shí)實(shí)現企業(yè)的可持續發(fā)展，已成為深圳房地產(chǎn)企業(yè)面臨的必考題。

二、新路徑：城市更新推動(dòng)新型城鎮化

一方面，城市更新伴隨著(zhù)中國城市過(guò)去30年的高速發(fā)展，已升級為以存量煥新、內涵增值為發(fā)展訴求的4.0時(shí)代，“城市更新”這個(gè)話(huà)題始終圍繞著(zhù)城市經(jīng)濟、建設的每一個(gè)環(huán)節。在建設智能、高效、可持續發(fā)展的城市中心的浪潮下，其內涵擴展到了城市結構、功能體系及產(chǎn)業(yè)結構的更新與升級，實(shí)質(zhì)是對城市空間結構的重新布局、對土地資源的重新開(kāi)發(fā)、對經(jīng)濟利益的重新分配和對區域功能的重新塑造。

另一方面，新型城鎮化作為“十四五”規劃中的重要一環(huán)，未來(lái)十年，新型城鎮化將會(huì )是人口、土地、產(chǎn)業(yè)更好結合的城鎮化，增強城市聚集效應的城鎮化。

在深圳市“人多地少”的現實(shí)矛盾下，如何在有限的空間內實(shí)現新型城鎮化？城市更新無(wú)疑是解題的核心路徑，通過(guò)城市更新，完善城市空間結構，修復生態(tài)環(huán)境，提升城市風(fēng)貌，對城市區域再規劃和環(huán)境再升級，走出一條深圳特色的城市發(fā)展道路。

三、新未來(lái)：以標桿項目實(shí)現轉型升級

“雙區驅動(dòng)”國家戰略背景下，深圳作為粵港澳大灣區的核心引擎，正朝著(zhù)建設中國特色社會(huì )主義先行示范區的方向前行，全面提升城市能級、重點(diǎn)建設核心功能區。其中，香蜜湖片區位于深圳核心區域，緊鄰福田中心區，區位價(jià)值突出，未來(lái)將打造成先行示范區規劃建設的新標桿，建設成為深圳“城市新客廳”、“新金融中心”。特發(fā)即將實(shí)質(zhì)性進(jìn)入香蜜湖片區的開(kāi)發(fā)階段，十四五期間可以從以下三個(gè)方面著(zhù)手開(kāi)展工作。

首先在項目準備階段應立意高遠，研究層面“對標一流”。通過(guò)對標全球范圍內的標桿城市綜合體項目，做到開(kāi)拓視野、學(xué)習經(jīng)驗、完善方法。通過(guò)尋找與各標桿差距，對比行業(yè)內先進(jìn)經(jīng)驗、有效做法和有益探索，緊密結合特發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理實(shí)際，協(xié)助優(yōu)化具體方法，補強短板、強化弱項，在具體工作措施改進(jìn)上有所助力。

其次則需要企業(yè)積極“整合資源”。這里的資源可以分為外部和內部資源兩個(gè)方向。就企業(yè)內部資源而言，應充分發(fā)揮土地和融資上的國企優(yōu)勢，控制項目土地獲取成本和資金成本，走好項目開(kāi)發(fā)的第一步；外部資源環(huán)節則是通過(guò)發(fā)揮香蜜湖項目的平臺效應和高地效應，匯集設計、規劃、建筑、招商等領(lǐng)域的優(yōu)秀團隊，以補充組織現有的人才儲備。

最后，實(shí)現企業(yè)的“轉型升級”。立足住宅開(kāi)發(fā)，以香蜜湖項目為起點(diǎn)，主動(dòng)發(fā)展商業(yè)板塊，統籌遠期的商業(yè)資產(chǎn)。從產(chǎn)品、營(yíng)運、招商、標準化四個(gè)能力建設上抓起，打造現代商業(yè)運營(yíng)管理能力，真正意義上成為一家基于城市發(fā)展的綜合開(kāi)發(fā)運營(yíng)商。

“房住不炒”時(shí)代的房地產(chǎn)，需要插上轉型升級的“翅膀”。過(guò)去的五年，我們經(jīng)歷過(guò)躁動(dòng)、起伏和迷茫，十四五，我國將進(jìn)入新發(fā)展階段，即全面建設社會(huì )主義現代化國家、向第二個(gè)百年奮斗目標進(jìn)軍的階段。時(shí)代將會(huì )繼續賦予特發(fā)特殊的使命，香蜜湖，揚帆起航正當時(shí)。