隨著(zhù)深圳城市優(yōu)質(zhì)土地資源的日益稀缺，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)出現天花板，存量市場(chǎng)則成為了地產(chǎn)商們新的聚焦賽道，城市更新被看作加強企業(yè)開(kāi)發(fā)儲備的重要途徑,能否在銀行拆遷貸放款前獲取前融資金，是房地產(chǎn)企業(yè)獲取城市更新項目、推進(jìn)項目的重要因素。但自2020 年以來(lái)，“三道紅線(xiàn)”“兩道紅線(xiàn)”政策給房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境套上“緊身衣”，2021 年以來(lái)多地銀保監下達相關(guān)通知，要求商業(yè)銀行對涉房貸款進(jìn)行嚴格排查，要求轄區內銀行配合監管核查已發(fā)放的貸款流向，審核涉房貸款的申請及資金用途。

基于此，摸排、梳理地產(chǎn)行業(yè)前融模式，找準適合公司的前融模式尤為重要，且對公司制定計劃、獲取項目、洽談合作條件等方面有著(zhù)積極的作用，具體如下：

一、城市更新項目前期融資普遍存在的困境

（一）資質(zhì)因素：項目公司在正式取得實(shí)施主體或合作主體資格之前相當于“殼公司”，機構找不到“抓手”，項目公司無(wú)任何確定性的資產(chǎn)價(jià)值可為融資提供擔保，也無(wú)任何還本付息的收益來(lái)源，多數項目，特發(fā)方作為股東，無(wú)法在前期提供相應擔保。金融機構的顧慮為，項目公司沒(méi)有主體資格，且項目的擔保不足。

（二）城市更新政策因素：政策變更導致的不可測性，如項目被納入綜合整治范圍；項目公司取得意向合作方資格后無(wú)法取得正式合作主體或實(shí)施主體的資格等。金融機構擔憂(yōu)相關(guān)的政策發(fā)生根本變化。

（三）項目風(fēng)險：項目本體面臨的各種疑難雜癥，比如項目用地歷史遺留問(wèn)題無(wú)法解決，合法用地比例不足導致無(wú)法申報，拆遷談判久拖不決，規劃調整導致項目無(wú)法推進(jìn)等，任何一個(gè)疑難或節點(diǎn)性問(wèn)題都有可能導致前融機構退出無(wú)望并深陷其中無(wú)法自拔。金融機構擔憂(yōu)城市更新項目不能按照計劃，進(jìn)行推進(jìn)。

（四）宏觀(guān)調控：自2020年以來(lái)，受房住不炒政策的影響，地產(chǎn)行業(yè)的融資不斷收緊，地產(chǎn)行業(yè)的前融受到了很大程度的影響。

二、當前地產(chǎn)同業(yè)主流的前融模式

（一）境外發(fā)債。境外發(fā)債分兩種模式，跨境直接發(fā)行、跨境擔保發(fā)行，此業(yè)務(wù)的優(yōu)勢為：價(jià)格便宜綜合成本一般在年化5%左右，資金使用相對靈活。劣勢為：需國資委、外匯管理局，國家發(fā)改委等機構審批通過(guò)，流程較長(cháng)難度較大。目前，國泰君安、鴻升證券等金融機構與越秀地產(chǎn)等房企采用境外發(fā)債模式合作融資。

（二）私募可轉債。私募可轉債無(wú)評級、承銷(xiāo)、法律意見(jiàn)書(shū)等強制要求，交易結構簡(jiǎn)單，項目公司在前海股權交易中心備案發(fā)行可轉債，并由投資者認購。其優(yōu)勢為：資金使用較靈活，既可以備案發(fā)行數年的債券，也可以發(fā)行一年以?xún)鹊膫�券，或者可以選擇在發(fā)行長(cháng)期債券的同時(shí)，約定好贖回條件，由發(fā)行人提前以一定價(jià)格把債券買(mǎi)回。劣勢為：投資者不易找，融資成本較高，年化12%以上（TOD項目前期采用此模式融資，年化利率18%）。目前，前海股權交易中心等金融機構，與星河集團、花伴里等房企采用此模式合作融資。

（三）基金、信托股權融資。基金、信托公司與地產(chǎn)公司按股權比例，出資成立SPV公司并控股項目公司。項目需要融資時(shí)，在SPV公司層面，雙方按股權比例出資。雙方在協(xié)議中約定資金的退出節點(diǎn)及方式。此類(lèi)融資用款比較靈活，甚至能繞道用于支付地價(jià)。市面上一般價(jià)格為10%左右。此項融資具有排他性，一般不能與銀行貸款等其他融資并存，需結清后方可辦理其他融資。退出時(shí)由地產(chǎn)公司收購基金、信托在SPV層面的股權份額，達到回購。此業(yè)務(wù)優(yōu)勢為：是行業(yè)主流前融模式，業(yè)務(wù)、產(chǎn)品較成熟，融資成本相對可控，在10%左右；劣勢為：需成立SPV，由金融機構持有股權，要簽訂對賭協(xié)議。目前，平安信托、平安不動(dòng)產(chǎn)、中航信托、前�；�礎投資、深圳資產(chǎn)等金融機構，與佳兆業(yè)、星河、萬(wàn)科、花樣年、金地等房企采用此模式合作融資。

（四）不良資產(chǎn)收購暨債務(wù)重組方案。此融資模式的核心是以項目公司違約或觸發(fā)不良為前提，采用受讓股東的債權，以項目公司為借款主體，置換股東借款融資。待項目達到銀行城市更新貸款的放款條件后，用銀行貸款償還資管公司融資。融資期限可商定，一般最長(cháng)為2年，年化利率不低于9%。其優(yōu)勢：業(yè)務(wù)模式簡(jiǎn)單，不用設置夾層，后期可用銀行貸款置換，利率相對較低9%左右，經(jīng)溝通，東方資產(chǎn)的增信措施中特發(fā)方可不提供擔保，由小股東提供全額擔保。長(cháng)城、信達資產(chǎn)則只需要特發(fā)、小股東按股權比例擔保。其劣勢為：近期東方資產(chǎn)被單一指導，業(yè)務(wù)暫停；信達、長(cháng)城需要提供股權過(guò)戶(hù)式擔保，特發(fā)作為國有企業(yè)股權過(guò)戶(hù)比較困難，民營(yíng)小股東對于股權過(guò)戶(hù)又比較擔心；此模式的案例較少，有一定的不確定性。

三、結論

經(jīng)與金融機構、地產(chǎn)同業(yè)溝通了解，城市更新主要的融資模式為上述四種，其中，“境外發(fā)債”、“私募可轉債”落地的難度較大,但剩余的兩種模式“基金、信托股權融資方案”“不良資產(chǎn)收購暨債務(wù)重組的融資方案”，有一定的可操作性，具體為：

“基金、信托股權融資方案”,在同業(yè)前融中占比較高，此模式對特發(fā)地產(chǎn)而言涉及到股權變更，難度較大。但對于民營(yíng)合作方比較適合，但在設計方案時(shí)，需要在民營(yíng)股東的上層設置SPV，用于規避主體資格公示、審查的相關(guān)要求。

“不良資產(chǎn)收購暨債務(wù)重組的融資方案”，東方資產(chǎn)的方案較為適合特發(fā)地產(chǎn)，雖案例較少，但具備一定的可行性、可操作性，但東方資產(chǎn)房地產(chǎn)貸款占比較高，被銀監單一指導，業(yè)務(wù)叫停，未來(lái)是否能夠開(kāi)展合作，情況不明朗。長(cháng)城、信達則需要股權過(guò)戶(hù)式質(zhì)押，特發(fā)作為國企，股權過(guò)戶(hù)比較難落地，民營(yíng)合作方對于股權過(guò)戶(hù)顧慮多，比較抗拒。其他資產(chǎn)公司還在不斷接洽、跟蹤了解。

房地產(chǎn)行業(yè)融資趨勢是監管越來(lái)越嚴格，融資環(huán)境、產(chǎn)品也不斷變化，財務(wù)部將積極與金融機構溝通，同時(shí)加強與地產(chǎn)同業(yè)交流。不但要打通業(yè)務(wù)部門(mén)與財務(wù)部的溝通屏障，及時(shí)掌握城市更新的相關(guān)政策，還要動(dòng)態(tài)了解融資監管情況，更要充分了解外部環(huán)境、行業(yè)情況，對市場(chǎng)保持敏感度。在滿(mǎn)足監管要求的前提下，積極開(kāi)拓，勇于創(chuàng )新，為公司拓寬前融渠道。