“金九”已到，雖然8月份的樓市成交數據顯出企穩態(tài)勢，但數據層面顯現出來(lái)的信息依然不樂(lè )觀(guān)。百城房?jì)r(jià)繼續下跌、房企融資難度加大、財務(wù)指標整體走弱，重重壓力下，9月份房企勢必千方百計去庫存，樓市新一波降價(jià)或將到來(lái)。
　　
　　成交企穩
　　
　　8月份作為“金九銀十”的預熱期，其數據往往是這個(gè)全年最重要成交檔口的樓市表現預告。經(jīng)歷了上半年的低迷后，8月以來(lái)成交有所回升。8月全國主要的54個(gè)城市合計住宅簽約套數為20.2萬(wàn)套，環(huán)比上漲9.24%。雖然相比去年下半年平均26萬(wàn)套的高峰有所下調，但成交量逐漸出現企穩的跡象。而從1至8月的總成交來(lái)看，前8個(gè)月54個(gè)城市合計總簽約套數為152萬(wàn)套，比2013年同期的198萬(wàn)套下調23.2%。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，出現成交企穩的原因主要有兩點(diǎn)，一是大部分城市調控政策都出現了松綁，到目前為止已經(jīng)有接近38個(gè)城市松綁限購，信貸方面相比之前也有所松動(dòng)；二是以?xún)r(jià)換量持續，特別是二線(xiàn)城市，大部分城市都有以?xún)r(jià)換量的項目出現，吸引需求入市。
　　雖然成交有所回升，但偏高的庫存使得樓市整體依然處于降溫預期之中。統計局數字顯示，到7月末，全國商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米。這樣的數字，顯示出4月以來(lái)各地不斷出現的限購松綁政策并不能扭轉市場(chǎng)成交趨冷的大勢，其對于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒(méi)有效果。
　　中國房產(chǎn)信息集團數據顯示，從成交角度來(lái)說(shuō)，受7月解禁限購潮的影響，部分城市雖然成交量環(huán)比出現上升，但同比繼續下降的城市仍達62%。從消化周期來(lái)看，20個(gè)典型城市中7城庫存去化超過(guò)20個(gè)月，其中沈陽(yáng)持續高居36個(gè)月。一線(xiàn)城市中，北上廣深同比全部下跌，平均跌幅超過(guò)35%。目前來(lái)看，限購松綁難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交，本輪市場(chǎng)轉冷更多是由于部分城市前期供應量過(guò)大、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此本輪政策調整難以在短期內扭轉局面。
　　不過(guò)也有業(yè)內人士認為樓市成交和房?jì)r(jià)的調整將在四季度結束。“在我們看來(lái)，當前市場(chǎng)成交基本處于底部，需求繼續大幅萎縮的空間不大，目前的成交低位，只是因為房?jì)r(jià)過(guò)高、購買(mǎi)能力受抑等因素延緩了需求釋放，在沒(méi)有外力干預的情況下，一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市調整期預計將在今年四季度結束。”中國房產(chǎn)信息集團在其研究報告中表示。
　　
　　房?jì)r(jià)下行
　　
　　與成交有所企穩相伴隨的是房?jì)r(jià)的繼續下行。中國指數研究院數據顯示，2014年8月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，連續第四個(gè)月下跌。100個(gè)城市中，74個(gè)城市環(huán)比下跌，26個(gè)城市環(huán)比上漲。
　　房?jì)r(jià)的下行與成交的企穩是因果關(guān)系。受銀行信貸緊縮、市場(chǎng)存銷(xiāo)比指標高企等因素影響，市場(chǎng)去化壓力倍增，此時(shí)，部分房企由于資金面壓力、業(yè)績(jì)指標等因素開(kāi)始采取“以?xún)r(jià)換量”策略，甚至部分項目采取大幅降價(jià)策略以盡快回籠資金。而這種局面，在9、10月份很有可能將會(huì )持續。
　　張大偉對新金融記者表示，其近期統計了40家房企今年上半年的財務(wù)報告，從成本控制能力、資產(chǎn)周轉速度、長(cháng)、短期償債能力和核心盈利能力5個(gè)方面進(jìn)行了比較。40家房企中，超過(guò)一半的房企各項財務(wù)指標均同比走弱，其中長(cháng)期償債能力下滑的房企占比高達七成，行業(yè)總體的杠桿水平在攀升。
　　“雖然財務(wù)數據并不能反映房企同期的市場(chǎng)表現，但我們依然可以從中看到行業(yè)整體的發(fā)展趨勢。核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇、周轉速度遇瓶頸等趨勢早在前幾年就已經(jīng)顯現。目前最新的財務(wù)數據又一次表明這一趨勢還在延續，房企已經(jīng)到了戰略轉型的岔路口。”張大偉表示。
　　
　　融資難題
　　
　　對房企來(lái)說(shuō)，除了市場(chǎng)成交乏力造成的壓力外，融資壓力更是不斷增大。8月，中國房產(chǎn)信息集團監測的102家房企融資總規模達350.25億元人民幣，同比和環(huán)比分別下降18.93%和43.13%。從融資幣種來(lái)看，人民幣融資量環(huán)比提升20個(gè)百分點(diǎn)至66%，港元融資同比上升19個(gè)百分點(diǎn)。融資方式中，委托貸款環(huán)比大幅提升25個(gè)百分點(diǎn)至28%，成為企業(yè)最為主要的融資方式。
　　對于那些以剛需項目為主，在市場(chǎng)較弱的環(huán)境下依然高價(jià)拿地并且開(kāi)發(fā)周期較短的企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金壓力相對較大。一面是房企對資金的渴望，另一面則是銀行和其他金融機構對房地產(chǎn)融資的謹慎。